초보 토지투자 성공 무엇을 알아야 하는가

어느 정도 자산을 가지고 있는 사람들은 집을 장만하고 나면 토지투자에 관심을 갖게 됩니다. 하지만 주택을 사고 상가를 사는 것보다 어려운 것이 토지를 매수하는 것입니다. 주택이나 상가는 비교대상도 많고 정보를 얻을 곳도 많습니다. 그러나 토지에 관심을 갖고 투자하려는 사람들은 어느 정도 토지투자에 대한 정보를 얻고 임장을 가더라도 모든 땅이 비슷해 보일 것입니다. 또한 따져보고 알아야 할 것이 주택과 상가투자보다 훨씬 더 많습니다. 초보 토지투자를 성공적으로 하려면 무엇을 알아야 하는지 하나하나 알아보겠습니다.

1. 경쟁이 심하지 않은 시장이다

요즘 돈을 많이 벌기 위해 한 가지 일만 하는 사람들은 드문 것 같습니다. 부업으로 한두 가지 일을 더 하는 경우가 많습니다. 하지만 대개 부업으로 하는 일은 그렇게 많은 돈을 모으도록 도와주지 못합니다. 이에 비해 토지투자 시장은 경쟁이 생각보다 심하지 않습니다. 토지투자를 처음 하려고 하면 겁도 나고 손실에 대한 걱정도 많을 것이고 알아야 하는 지식도 생각보다 많다고 느껴질 겁니다. 하지만 다른 경제 시장에 비해 같은 시간과 노력을 기울이더라도 토지투자처럼 확실한 보장을 주는 시장은 드물다고 볼 수 있습니다. 일단은 토지투자를 처음 하시는 분들은 자신감을 갖는 것이 중요하다고 생각됩니다. 그리고 경쟁이 심하지 않기 때문에 자신이 노력한 만큼 수익을 거둘 수 있는 시장이라고 여기시면 좋겠습니다. 

2. 토지에 가치를 입힌다

토지에 가치를 더하다

우리는 재능은 있지만 아직 거칠고 미숙한 아이를 지칭할 때 원석 같은 아이라는 말을 많이 합니다. 원석 같은 아이는 잘 가르치고 교육하면 후에 보석 같은 아이가 될 가능성이 크기 때문입니다. 그래서 많은 조직에서는 원석형 인재를 리더자로 만들기 위해 아주 힘들게 일을 시키는 경향이 있습니다. 토지도 마찬가지입니다. 토지도 후에 훌륭한 모습으로 변할 원석 같은 땅이 많이 존재합니다. 이러한 땅을 발견할 주인을 기다리고 있는 것입니다.

① 조성되지 않은 땅을 조성하여 되판다

토지 투자로 많은 수익을 거둬들이기 위해서는 아직 조성되지 않은 원형지를 매입하여 잘 다듬어서 건축을 할 수 있는 대지로 만들어 가치를 입혀야 합니다. 부가적인 가치를 입혀 되파는 것입니다. 하지만 많은 사람들은 토지를 투자할 때 원형지를 매입하여 가치를 더하기보다는 매입한 그대로 몇 년을 가지고 있는 경우가 많습니다. 시간이 흘러 가치상승을 기대하는 것입니다. 그렇게 되면 후에 비싸게 팔 수는 있으나 꽤 오랜 시간을 기다려야 합니다. 

 

그래서 되도록이면 도로변 토지를 매입하여 토지 소재지 관할관청에 개발행위허가를 신청하여 자신이 매입한 토지를 평탄하게 만들도록 토목 공사를 하도록 합니다. 물론 이러한 절차를 따르다 보면 비용이 들어가게 됩니다. 하지만 이렇게 토지에 가치를 입히고 나면 매도하는 시간도 단축되고 훨씬 높은 금액으로 매도할 수 있습니다. 

② 좋은 땅을 매입하여 더 높은 금액으로 판다

부동산 중 토지투자를 하시는 대부분의 사람들은 개발계획에 포함될 만하거나 그 지역 근처 토지에 투자하여 오랜 시간 소유하는 것이 투자 방식입니다. 그러다가 투자한 토지 시세가 높아지면 되파는 식으로 수익을 거둡니다. 하지만 이러한 투자 방식은 너무 오랜 시간이 필요합니다. 그래서 많은 사람들이 한두 번 토지에 투자를 하고서 메리트가 없어서 토지투자시장을 떠나게 됩니다.

 

하지만 성공적인 토지투자를 하려면 생각해봐야 할 것이 있습니다. 부동산 투자는 좋은 부동산을 매입하면 매도에 대한 걱정은 덜 하게 되고 원하는 시기에 팔리지 않을까 하는 걱정을 하지 않게 됩니다. 예를 들어 부동산시장에서는 강남불패라는 말이 있습니다. 강남에서 부동산을 사면 매도걱정은 안 하게 되는 것입니다. 이처럼 토지투자도 좋은 토지를 매입하면 매도할 걱정은 안 하게 됩니다. 원하는 시기에 매도할 가능성도 더 높아집니다. 그러나 좋은 토지는 매입가격이 높을 수밖에 없습니다. 하지만 누가 봐도 좋은 땅을 매입한다면 토목공사를 통해 더 가치 있는 토지로 만들어 매도하게 되면 차익실현도 가능합니다. 그리고 좋은 조건으로 은행에서 돈을 빌릴 수가 있습니다.

 

그래서 정말 좋은 입지에 있고 누가 봐도 좋은 땅이다 싶으면 높은 가격에 망설이기보다는 어떻게 하면 더 가치 있게 만들어서 더 비싸게 팔 수 있을지 생각해 보는 것도 좋겠습니다.

3. 처음부터 가치를 가지고 태어난 토지를 산다

혹여 여기까지 읽으신 분들이라면 한 가지 오해할 수도 있겠다는 생각이 듭니다. 어떤 토지든 매입해서 토목 공사를 통해 잘 만들어서 가치를 입힌다면 더 높은 가격에 매도하거나 원하는 시기에 팔 수 있겠다는 생각입니다. 하지만 이는 좋은 생각이 아니라고 말씀드립니다. 이는 토지투자에서도 굉장히 어려운 일입니다. 그럼 어떻게 토지투자를 해야 하는지 알려드리겠습니다.

① 다이아몬드의 원석을 발견하는 안목이 필요하다

사업을 하는 대표에게는 인재를 알아보는 안목이 필요한 것처럼 토지투자를 하는 사람에게는 다이아몬드 원석 같은 토지를 알아보는 안목이 필요합니다. 이탈리아 예술가 미켈란젤로는 메디치가의 부탁으로 피렌체 대광장에 세울 조각상을 만들 때 피렌체 길가에서 멋진 돌을 발견했다고 합니다. 그때 이미 미켈란젤로의 눈에는 그 돌(원석)이 다비드상(다이아몬드)으로 보였고 마음속으로 그렸다고 합니다. 이렇게까지는 아니더라도 토지투자를 하려는 사람에게는 좋은 토지를 보는 안목이 필요합니다. 그런 뒤 토목공사 등 가치를 입히는 일은 두 번째 일입니다. 먼저 토지의 원석을 발견하는 안목이 필요하겠습니다.

② 미래를 상상하며 토지를 매입한다

토지를 매입할 때 정보를 제공하는 사람들의 말만 믿고 확신이 없는 상태에서 매입하면 안 됩니다. 언제 가는 팔리니깐 확신이 없더라도 일단 사고 보자는 식의 생각은 위험합니다. 토지를 매입할 때는 확신을 갖고 사는 것이 중요합니다. 그래서 토지를 매입하는 시점에 나 스스로가 미래에 지금 매입하는 토지의 매수자라 상상을 해보는 훈련이 필요합니다. 그럼 미래의 매수자는 어떤 토지의 상태를 어떤 금액에 어떠한 조건이 마음에 들어서 살 것이라는 예측을 할 수 있게 되고 매입하는 시점에 자신은 이 토지를 어떻게 개발해야겠다는 계획을 하게 되고 매도할 때는 더 높은 금액으로 할 수 있겠다는 확신을 가지게 됩니다. 이러한 확신과 상상이 되지 않는다면 토지매입을 보류하는 것이 좋습니다. 

4. 세금을 알아야 한다

세금을 알자

토지 투자를 할 때 많은 사람들이 생각하지 못하는 것이 있는데 세금에 대한 전략입니다. 이는 토지투자자에게 중요한 사항으로 세금 전략을 잘 계획하는 것이 필요합니다. 그렇지 않을 경우 토지 투자로 많은 차익을 실현하더라도 자신에게 들어오는 순수익은 적거나 거의 없을 수가 있기 때문입니다.

 

예를 들어 각 토지의 용도에 따른 취득세나 되팔 때 보유하고 있던 시기에 따른 양도소득세와 공제를 받을 수 있는 장기특별공제 등을 생각하며 계획을 세워야 합니다. 또한 개인으로 토지를 매입하는 것이 이익인지 아니면 법인으로 토지를 매입하는 것이 세금을 절세하는 방법인지 등을 생각해야 합니다. 

 

또한 비사업용 토지에 대한 중과세나 비사업용 토지를 사업용 토지를 바꾸는 방법에 대한 고민이 필요할 수도 있습니다. 예를 들어 토지를 매입하여 토목공사를 하는 방법으로 보유 기간과 토지 개발 사업에 들어가는 비용을 계산합니다. 그리고 토지를 건설부지로 만들어 비사업용 토지를 사업용 토지로 만들어줍니다. 그러면서 양도세가 중과세되지 않는 여러 방법을 모색해야 하겠습니다. 그러니 가능한 많은 경우의 수를 생각하시며 세금에 대한 전략을 세워야 합니다. 그래야 나에게 들어오는 투자순수익이 전략을 잘 세운만큼 들어오게 됩니다.

<비사업용 토지란>

지상에 건물 등이 없는 나대지나 농지나 임야 등을 본래의 목적에 맞게 사용하지 않고 자산증식수단으로 보유하고 있는 토지를 말합니다. 쉽게 말해서 투기의 목적으로 가지고 있는 토지라고 생각하면 됩니다. 자신이 이용하기 위해 취득했는지 아니면 자산증식의 목적으로 돈을 벌기 위해 취득했는지에 따라 사업용 아니면 비사업용 토지로 나뉩니다. 이는 토지를 매도할 때 양도소득세를 다르게 적용하겠다는 취지에서 나뉘게 되었습니다.