토지투자 초보자 성공 이익이 되는 토지 현장답사

토지투자를 잘하기 위해서는 알아야 할 지식이 많습니다. 특히나 토지투자를 이제 막 시작하는 초보자에게는 토지투자를 성공적으로 할 수 있는 이익이 되는 토지를 고르는 안목이 필요하겠습니다. 또한 현장답사를 다니면서 꼼꼼하게 토지를 살펴보는 것도 중요합니다. 현장답사를 다니면서 토지 공부서류를 살펴보는 것 역시 중요하겠습니다. 그럼 토지 현장답사를 잘하는 방법과 이익이 되는 토지 조건에 대해 알아보겠습니다.

1. 초보 토지투자 현장답사 

① 현장답사는 봄과 겨울 그리고 비 오는 날에 간다.

토지나 토지 주변의 현황을 확인하고 현장에서의 각종 정보를 수집하기 위해서는 토지를 훤히 볼 수 있는 겨울이나 초봄에 확인하는 것이 좋습니다. 그렇지 않고 다른 계절에 현장을 다니게 되면 토지의 민낯을 제대로 볼 수가 없기 때문입니다. 나무나 풀들이 무성하여 토지 모양이나 움푹 들어간 곳을 제대로 확인할 수가 없습니다. 

 

또한 토지는 흙을 구성하는 물질이 어떻게 되어있는지 확인하는 것이 필요합니다. 토질을 확인할 수 있는 방법은 비 오는 날에 현장을 방문하는 것입니다. 비가 많이 오는 날 토지의 물 빠짐으로 모래가 많은 땅인지 아니면 진흙이 많은 땅인지 판별할 수 있기 때문입니다. 좋은 토질은 자갈이 적당히 있으면서 단단하고 물 빠짐이 좋은 모래흙입니다.

② 등산복 차림으로 현장을 방문한다.

현장답사 복장

토지투자를 하기 위해 임장을 다닐 때는 일반 아파트나 상가 등의 부동산과는 다르게 토지가 좋지 않습니다. 토목공사가 안되어 있다 보니 땅이 고르지 못하고 진흙이 많고 나무나 풀들이 현장답사를 하는데 불편하게 하는 경우가 많습니다. 그리고 야외에서 계속 다니다 보니 바람이나 자연환경에 영향을 받게 되는 것은 당연하다 보니 등산복 차림으로 현장답사를 하는 것이 좋습니다. 그럼 복장 때문에 신경 쓰지 않고 토지에 관한 정보에만 집중하고 더 꼼꼼하게 살필 수가 있습니다.

③ 묘나 건물이 있는지 살핀다.

현장답사를 통해 묘나 건축물이 있는지 확인하는 것입니다. 토지에 관할관청의 허가 없이 건축물이나 묘가 있다면 자신이 매입한 토지라고 하더라도 사용할 수 없을 수도 있습니다. 토지에 건축물이 있다면 토지 소유자에게 계약 전까지 건축물에 대해 문제가 없도록 해결해 줄 것을 요청해야 합니다. 묘 역시 발견된다면 이장하는 것을 전제로 계약을 해야 합니다. 만약 토지의 건축물이 합법적으로 지어진 건축물이라면 쓸모에 따라 소유권을 자신에게 넘겨달라고 하는 것이 좋습니다.

④ 지목변경이 가능한 땅인지 살핀다.

토지투자의 목적으로 토지를 매입하는 것이라면 건물을 지을 수 있는 토지나 그러한 토지로 지목변경이 가능한 토지를 매입해야 합니다. 이는 토지이용계획확인서로도 확인이 가능하지만 토지 소재지의 관할관청을 방문하여 담당 공무원이나 그 지역 토목측량업체, 설계사무소를 통해서 알아보는 것이 정확하겠습니다. 

⑤ 토지의 진입로를 확인한다.

토지로 들어가는 진입로가 있는지 확인해야 합니다. 먼저 지적도로 확인하고 실제 현장에 진입로가 어떻게 형성되어 있는지 확인해야 합니다. 토지에 진입로가 없는 땅을 맹지라고 하는데 이러한 땅은 아무리 좋아도 개발이나 이용하는 것이 불가능합니다. 그래서 자칫 잘못하면 토지투자보다 더 많은 돈을 들여서 길을 만드는 경우가 생길 수가 있습니다. 

2. 이익을 가져다주는 토지 요건

이익을 가져다주는 토지

① 지목이 '전'인 토지가 좋다.

농지의 지목에는 전, 답, 과수원이 있습니다. 전은 물을 직접 이용하지 않고 곡물, 원예작물(과수류 제외), 인삼, 묘목, 뽕나무, 관상수 등을 주로 재배하는 토지를 말합니다. 답은 물을 직접 이용해 벼, 연뿌리, 미나리 등의 식물을 재배하는 토지입니다. 과수원은 사과, 배 등 과수류를 집단으로 재배하는 토지와 그와 관련된 저장고 등 부속시설물이 있는 토지입니다.

 

여기서 토목공사현장에서 지목이 과수원인 토지는 자주 볼 수가 없습니다. 그리고 답 같은 경우는 물을 이용하여 식물을 재배하기에 보통의 경우 도로보다 낮게 형성되어 있습니다. 이러한 토지를 개발하기 위해서는 토지를 편평하게 해주는 성토작업이 필요한데, 공사비용이 많이 들어가게 됩니다. 

 

그런데 전은 물을 직접 이용하지 않고 식물을 재배하였기 때문에 토지가 도로보다 그리 낮게 형성되어 있지 않습니다. 즉 후에 토지를 개발할 때 토목 공사비용이 적게 들어가게 됩니다. 그래서 2차선 도로변 지목이 '전'인 토지가 좋은 토지투자라고 볼 수 있습니다.

② 개발 기간이 비교적 짧은 토지가 좋다.

토지투자 시 개발해야 하는 토지를 볼 때에는 관할관청의 인허가 기간이 짧을 것으로 예상이 되는 토지를 선택해야 합니다. 이는 자신이 투자하는 토지의 개발이 도시계획위원회의 심의 대상인지 아닌지에 따라 기간을 대략 판단할 수 있습니다. 만약 토지 소재지 지역의 조례를 확인하여 도시계획위원회의 심의 대상이라면 개발행위허가를 받을 수 있는 기간이 빠르면 3개월 늦으면 6개월까지 소요됩니다. 이는 매입하려는 토지의 면적으로 심의 대상인지 아닌지를 판단할 수 있으니 지자체 도시계획조례를 살펴보시면 도움이 됩니다.

③ 평수가 작고 도로변에 있는 토지가 좋다.

토지는 2차선 도로변에 위치에 있으면서 토지의 모양도 네모지게 반듯하면서 200평 이하의 토지가 좋습니다. 대부분의 사람들이 찾는 토지의 요건이라고 볼 수 있습니다. 그래서 이 규모의 토지를 매입하여 개발하고 매도해도 좋지만 200평보다 큰 평수를 매입하게 된다면 토지를 분할하여 매도하는 방법도 생각할 수 있습니다. 예를 들어 600평의 토지를 매입하여 개발행위허가를 받고 토목 공사를 진행하여 150평씩 4개의 토지로 분할하여 매도할 수도 있겠습니다. 그럼 자신이 투자한 금액보다 이익을 보고 매도할 수 있겠습니다. 

 

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