상가투자 현장에서 체크할 사항

무엇을 시작하든 먼저 공부를 하는 것일 필수입니다. 투자도 마찬가지입니다. 상가투자를 하기로 결심하였다면 열심히 상가투자 관련 서적을 읽고 인터넷에서 상가투자 관련 정보를 얻으면서 지식을 쌓아갑니다. 그러다 보면 머릿속은 상가투자에 대한 개념과 투자방법 그리고 어떻게 투자를 해야 하는지 등의 대략적인 감을 익히게 되고 현장을 가봐야겠다는 자신감도 갖게 됩니다. 무슨 일을 시작하겠다고 결심하였다면 하나하나 부딪혀보며 경험하고 지식을 쌓아가는 게 중요합니다. 같은 현장이라도 갈 때마다 다르고 설명을 듣고 계획을 세우며 투자결정에 대한 고민을 하다 보면 어느 정도 의사결정을 할 수 있게 됩니다. 그럼 자신이 관심 있는 지역 상권의 현장을 가기 전에 무엇을 알고 체크할 사항들은 무엇이 있는지 알아보겠습니다.

1. 관심 있는 지역의 임대시세를 참고하여 수익률을 파악한다.

임대시세를 참고하여 수익률을 파악한다

먼저 상가투자를 하기 위해서는 관심 있는 상권의 시세를 파악하는 것이 중요합니다. 이는 내가 투자하려는 상가의 가격과 비교하기 위해서고 기준을 정할 수 있기 때문입니다. 그리고 시세를 파악하고 그 금액에 형성되어 있는 이유를 알아가다 보면 투자를 판단할 때에도 내 목적에 맞게 할 수 있게 됩니다. 그럼 관심 있는 상가의 매매가격이 적정한지 알 수 있는 방법에 대해 알아보겠습니다. 자신이 관심 있는 지역의 상가 임대시세를 참고하면 매매가격이 적정한지 그리고 연 수익률을 파악하기가 용이해집니다. 

① 임대시세로 적정 가격과 수익률 파악

자신이 원하는 상가에 투자했을 때 투자할 가치가 있다고 판단하기 위한 최소한의 수익률이 5%라고 해보겠습니다. 그럼 투자하려는 상가의 예상임대료가 보증금 4,000만 원에 임대료가 월 150만 원이라면, 그 상가의 적정한 매매가격은 4억 원이 됩니다. 아래 계산을 보면서 체크해 보도록 하겠습니다.

• 상가매매가격 4억 원 - 보증금 4,000만 원 = 투자금 3억 6,000만 원
• 임대수익 월 150만 원 × 12개월 = 1,800만 원
• 그럼 연 임대수익률은 5% (1,800만 원 ÷ 3억 6,000만 원 × 100) 됩니다.

이렇게  계산식에서 보는 바와 같이 자신이 목적으로 하는 수익률을 정하고 임대료만 알아도 상가의 적정가격을 아는 것은 쉽습니다. 그리고 주변의 임대시세를 알기 위해서는 인근의 개업공인중개사사무소에 방문하여 상담을 받으면 쉽게 알 수 있습니다. 2~3군데 방문하시면 대략적인 평균 시세를 파악할 수 있습니다. 또한 상가에 권리금이 있을 시 어느 정도로 형성되어 있는지를 아는 것도 중요합니다. 권리금이 높게 형성되어 있다면 그만큼 입지와 상권이 잘 형성되어 있다고 판단할 수 있기 때문입니다. 

2. 투자하려는 상가의 주변환경은 어떠한지 살펴본다.

상가투자는 다른 부동산투자와는 다르게 시세차익을 목적으로 하기보다는 임대수익을 목적으로 투자를 합니다. 그래서 상가가 활력이 넘치는지 유동인구는 많은지 거주인구는 어떻게 되는지 등 상가의 주변환경을 살피고 파악하는 것이 중요합니다. 걸어 다니기가 편한 길에 있는 상가인지 아니면 경사진 형세의 길인지 파악해야 할 것이 많습니다. 그럼 상가의 주변환경을 살필 때 무엇을 중요하게 생각해야 하는지 알아보겠습니다.

① 역이나 정류장 근처 동선과 연결성을 파악한다.

상가투자를 할 때 지하철역이나 버스정류장 근처의 유동인구를 살펴보고 배후지 주민들이 주로 다니는 동선을 파악해서 입지가 어떠한지 살펴보도록 합니다. 그리고 지형지세를 살펴봐서 유동인구는 많은데 그저 머물기보다는 지나치는 자리는 아닌지도 꾸준히 살펴봐야 합니다. 또한 역 근처라도 지형지세가 높아 사람들이 오기가 힘든 곳일 수도 있습니다. 대로변 근처에 상가투자를 생각할 때는 도로의 크기를 살피고 건너편과의 연결성이 어떠한지 파악해야 합니다. 그리고 상가 뒤에 배후지가 있는데 그곳과의 연결을 가로막는 장애물이 있는지 살펴봐야 합니다. 자신이 투자하려는 상가가 많은 길목과 연결성이 좋다면 입지가 좋다고 판단하셔도 좋습니다.

② 상권을 돌아다니면 눈에 띄는 상가가 보인다.

낮이나 평일에는 사람들로 북적북적하더라도 밤이나 주말에는 조용해지는 상권이 있습니다. 이러한 상가는 되도록 피하시는 것이 좋습니다. 사람들의 눈에 띄는 상가란 사람들이 많이 다니는 동선에 있는 상가라고 할 수 있습니다. 자신이 거주하고 잘 다니는 곳의 상가를 유심히 살펴보는 것도 투자안목을 높이고 투자성공률도 높이는 방법입니다. 자신에게 눈에 잘 띈다는 것은 다른 사람들의 눈에도 잘 띈다는 이야기가 될 수도 있습니다. 

3. 상가의 종류와 현황을 속속들이 살핀다.

상가의 종류와 현황을 살핀다

투자하려는 상가를 직접 확인할 때 임대수익이 잘 나오는 상가라고 하더라도, 먼저 상가의 종류를 아는 것이 중요합니다. 상가의 종류에 따라서 장점과 단점이 있고 그에 따라 투자전략을 계획해야 하기 때문입니다. 상가의 종류를 무시하고 투자하게 되면 자칫 매달 임대수익을 받지 못하는 불상사가 일어날 수도 있기 때문입니다. 또 상가 종류에 따라 금액의 차이도 생기게 됩니다. 그럼 상가의 종류와 그에 따른 상가의 현황들이 어떠한지 보도록 하겠습니다. 

① 상가주택

4층 정도 되는 건물이 있다면 1~2층(아래층)은 상가나 사무실로 이루어져 있고, 3~4층은 주거공간으로 이루어진 주택을 상가주택이라 부릅니다. 3~4층이 주거공간으로 이루어져 있다 보니 상가주택을 투자하게 되면 따로 자신의 살 집을 구할 필요가 없고 3~4층에 주인으로 살면서 1~2층 공간을 임대하기에 세입자와 상가를 관리하기가 용이합니다. 그리고 상가주택에 투자할 때는 상가의 면적과 주택의 면적이 각각 어떻게 되는지 살펴봐야 합니다. 면적이 큰 것으로 상가로 보거나 주택으로 보기 때문입니다.

② 아파트 단지 내 상가

아파트 단지 내 상가는 입주민들이 이용하기 때문에 입주민들의 필요한 상가를 염두에 두고 투자하는 것이 중요합니다. 그리고 아파트 단지 내 상가에 투자를 하게 될 경우 아파트 안쪽보다는 입구에 있는 상가에 투자하는 것이 바람직합니다. 이곳에 투자를 하게 되면 아파트 입주민들이 많이 이용하기에 안정적인 임대수익을 기대할 수 있습니다. 그러니 가격이 꽤 높은 편입니다. 하지만 안정적인 수익을 바라고 투자를 할 경우 세대수가 많다고 하더라도 주변상황을 잘 살펴보는 것이 중요합니다. 근처에 대형마트나 백화점이 있다면 관련성이 적으면서 입주민들이 필요한 서비스를 제공하는 업종을 유치해야 합니다.

③ 오피스텔상가, 주상복합

주상복합이나 오피스텔상가는 주로 대중교통을 이용하기 편리한 지하철역 근처나 유동인구나 많은 큰 대로변 근처에 지어집니다. 이들 상가는 건물의 1~3층이나 지하에 있습니다. 지하철역 근처나 유동인구가 많은 큰 대로변 근처에 있다 보니 이곳을 지나다니는 사람들과 입주민들을 대상으로 안정적인 임대수익을 거둘 수가 있습니다. 특히 오피스텔에 입주해 있는 사람들은 편리함을 우선순위로 생각하기 때문에 멀리 나가는 것을 싫어합니다. 건물 내에서 모든 것을 해결하려는 마음이 큽니다. 

④ 집 주변 근린상가

집 주변에 입지하여 주민들의 생활에 필요한 서비스를 제공하는 상가들로 형성되어 있는 곳을 말합니다. 병원, 약국, 커피전문점, 반찬가게, 헬스장, 치킨집, 학원, 마트, 미용실, 식당 등 주민들이 필요로 하는 서비스를 제공하는 상가들이 많이 입점해 있습니다. 근린상가 주변으로 주택가가 형성되어 있으므로 안정적인 임대수익을 기대할 수 있습니다.