상업용 부동산 상권분석 3가지 방법 알아보기

상업용 부동산 상권분석 3가지 방법에 대해 궁금하시죠? 

 

부동산 투자에 관심이 많으신 분이라면 매달 일정한 금액이 들어오는 임대부동산에 관심이 많으실 겁니다. 그중에서 임대수익의 아름다운 꽃이라고 할 수 있는 상가투자에 관심이 많으실 것 같습니다.

 

하지만 상가투자는 수익을 얻는 것보다 손실을 겪는 경우가 많을 정도로 어려운 분야입니다. 그래서 좋은 상권을 찾아야 합니다. 좋은 상권을 찾기 위해서는 상권에 대해 알아야 할 필요가 있습니다.

 

좋은 상권은 상가가 활성화되어 있는 상태로 사람들이 많이 모이는 곳이라고 볼 수 있고 사람들이 모일 수밖에 없는 상가들이 많이 분포한 곳이라고 볼 수 있습니다.

 

그리고 그 배후지에는 거주인구가 많은 곳입니다. 즉 해당 상가(상업지역)에 소비를 하러 오는 소비자들이 거주하는 범위가 넓고 밀도가 높은 곳이겠습니다.

 

그럼 상업용 부동산 투자를 위한 상권분석 3가지 방법에 대해 알아보겠습니다.

 

들어가기에 앞서 본인께서 원하는 지역의 상권분석을 하고자 원하신다면 아래글을 참고하시면 서울시, 경기도 그리고 각 지역의 상권분석을 구체적으로 하실 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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1. 좋은 상권의 특징

 

상권에는 주요한 세 가지가 있습니다.

 

그것은 '사람'과 '물건' 그리고 '경험' 이렇게 세 가지가 존재한다는 것입니다.

 

우리가 상가(상업지역)에 들어서는 이유는 물건을 사고 다른 사람들을 구경하고 여러 경험을 갖는 행위를 갖기 위해서입니다.

 

그래서 상가(상업지역)는 일차적으로 물건이 좋아야 합니다. 좋다는 개념은 사람을 유인할 수 있는 물건이 있어야 한다는 것입니다.

 

사고 싶은 의류나 먹고 싶은 음식 등 좋은 경험을 일으키는 물건이 있어야 한다는 뜻입니다.

 

그리고 그러한 것에 유인되어 온 사람들끼리의 경험도 중요합니다. 불편하지 않으면서 적당한 거리에서 많은 사람들 안에 그리고 하나의 공동체 안에 살아가고 있다는 편안함이 바로 사람들끼리 갖는 경험이라고 할 수 있습니다.

 

그리고 상가(상업지역)에 소비를 하러 오는 소비자들이 가까운 곳에 밀도 있게 거주하고 있어야 하겠습니다.

 

이 주요한 세 가지가 유기적으로 좋은 영향을 주게 되면 그 상권은 좋은 상권으로 계속 발전하게 되겠습니다. 

 

2. 클라우드 서비스로 인한 상권의 변화

 

상권이야기를 하고 있는데 갑자기 클라우드 서비스이야기를 왜 하나 싶을 것입니다.

 

클라우드 서비스는 각종 자료를 내부 저장공간이 아닌 외부 클라우드 서버에 저장한 뒤 다운로드하는 서비스(출처: 네이버 지식백과)입니다.

 

아마존, 마이크로소프트, 구글 등 굴지의 미국 IT 기업들이 전 세계 클라우드 시장의 절반 이상을 차지하고 있습니다. 요즘 같은 정보화 시대에 오피스 업무의 많은 부분들이 이 클라우드에 저장이 되고 있습니다.

 

그렇다 보니 오피스의 공간은 점점 줄어들고 클라우드 서비스로 대체되고 있다고 볼 수도 있겠습니다. 그럼 클라우드 서비스는 우리의 근무 환경을 어떻게 변화시키고 있는지를 생각해 볼 수 있겠습니다.

 

코로나19로 촉발되기도 했지만 재택근무가 늘어났고 도시 중심부의 고층 건물이 아닌 여러 개로 분산된 거점 오피스나 공용 오피스로 출퇴근하는 환경이 새롭게 생기게 되었습니다.

 

도심 오피스 건물의 공실률이 높아진 것입니다. 대신 자신이 살고 있는 가까운 거점 오피스 상권은 달라지게 된 것입니다. 도심보다 작은 거점 오피스가 속해 있는 부도심의 상권이 더욱 활성화가 된 것입니다.

 

하나의 산업환경의 변화와 하나의 질병과 같은 사회적 문제로 야기되는 흐름이 변화로 인해 상가(상업지역)가 변화고 상권이 변하게 될 수도 있다는 것을 눈여겨보는 안목도 필요할 것입니다. 

3. 걷고 보고 머물고 싶은 상권

 

상권이라고 하면 보통 도심에 있는 대형상권, 역 근처에 형성된 지역상권, 주거지역의 소비자들이 주료 이용하는 근린 상권으로 나눌 수가 있습니다.

 

하지만 지난 몇 년간 상권의 변화의 두드러지는 특징이 있습니다.

 

골목상권이 부상하고 있다는 것입니다. 홍대에서 태동하게 된 골목상권은 가로수길, 삼청동, 이태원, 망리단길, 연희동을 거점으로 계속적으로 성장하고 있고 전국으로 확산되고 있습니다.

 

골목상권이라고 해서 근린상가와 비슷하다고 볼 수도 있습니다. 하지만 근린상가는 주거지역의 소비자들의 생활편익을 제공하는 곳이라면 골목상권도 소비자들의 생활편익을 제공하지만 여기서 그치지 않고 단순한 상품 소비가 아닌 콘텐츠를 경험하는 문화공간이라고 볼 수 있습니다.

 

즉 걷고 싶고 보고 싶고 머물고 싶은 상권이라는 것입니다. 골목상권은 고즈넉한 도심 주택가뿐만 아니라 을지로, 만리동 같은 쇠퇴한 지역에도 들어서 문화가 살아숨시고 가보고 싶고 머물고 싶은 상권으로 되살아나고 있습니다.

 

이렇게 골목상권이 부상하게 된 이유는 사람들 사이에서 개성 있는 상업시설, 옛 추억을 떠오르게 하는 오래되고 정이 가는 건물, 자신의 정체성을 더욱 돋보이게 해주는 특색 있는 공간 등도 있지만 그 지역주민의 역사와 일상에서 드러나는 독창성과 개성 그리고 다양성일 수가 있다. 이러한 것을 상가(상업지역)의 콘텐츠라고 할 수 있습니다. 

 

상가(상업지역)에 사람들이 경험하고 느끼고 싶은 콘텐츠가 다양하게 분포하게 된다면 많은 사람들이 찾아오게 되고 이는 상권의 발전으로 이어지게 됩니다.

 

예를 들어 청주의 국립현대미술관이 세워져 있는 상권도 눈여겨볼만하다고 할 수 있습니다. 2018년 12월에 개관한 청주 국립현대미술관은 1946년부터 2004년까지 연초제조창으로 쓰였던 건물로 담배공장을 운영하던 장소입니다.

 

이 공장 터를 청주시에서 문화공간으로 탈바꿈한 것입니다.

 

이러한 콘텐츠가 있는 공간에는 이 공간이 주는 경험을 하기 위해 사람들이 많이 모이게 됩니다. 이 공간 주변의 상권을 유심히 관찰하다 보면 매력적인 투자상가를 발견하거나 좋은 아이디어가 생각날 수 있겠습니다.