계속해서 변화하는 상권의 흐름

상권을 판단할 때는 지금 현재의 상황만 보고 투자판단 의사결정을 하면 안 됩니다. 자신이 관심을 갖는 상권의 변화되어온 과정과 향후 상권이 어떻게 변화할지를 확인하면서 판단을 해야 성공적인 투자를 할 수 있겠습니다. 상권은 여러 가지 요인에 따라 변화가 일어납니다. 상권의 생애주기로 인한 변화, 새로운 도시문화 트렌드의 발견, 머물고 싶게 만드는 상가콘텐츠의 개발 등의 요인으로 상권은 계속해서 변화가 일어납니다. 때론 사회적 문제로 상권이 쇠퇴기로 접어들기도 합니다. 그래서 계속해서 변화하는 상권의 흐름을 파악해서 지금 어디쯤인지 헤아려 짐작해보는 능력도 필요합니다.

1. 상권의 일생 사이클

상권도 하나의 유기체와 비슷한 모습을 보입니다. 성장하고 안정되고 쇠퇴하는 모습을 보입니다. 상권의 생애주기를 보시면 도입기 -> 성장기 -> 안정기 -> 쇠퇴기 -> 천이기 이루어집니다. 

 

도입기는 신도시가 개발되고 상업시설이 들어서는 입주초기부터 약 3~4년 정도를 생각하면 됩니다. 일부 주요 교통 중심지에 초기 상가분양이 이루어지는 시기입니다. 아직 상권의 모습이 제대로 갖춰지지 않았기에 분양가가 저렴하다고 할 수 있으나 몇 년은 공실이 될 수 있다는 각오로 투자를 해야 할 수 있습니다.

 

성장기는 상권의 모습이 서서히 잡혀가는 시기입니다. 상가의 가격도 조금씩 상승하기 시작합니다. 초기분양을 받았던 분들이 임대가 되지 않아 공실로 나왔던 상가들이 매물로 등장하는 시기이기도 합니다. 이 시기에는 개인사정으로 경매에 나오는 상가부동산도 있습니다.

 

안정기는 상권의 모습이 제대로 갖춰진 시기라고 볼 수 있습니다. 신도시가 개발되고 상업시설이 들어오고 초기분양 후 대략 10년 이상의 시간이 흐르고 난 뒤에 보입니다.

 

쇠퇴기는 건물이 오래되고 주거인구가 상권을 이탈하는 모습이 보이는 시기입니다. 주로 인근 지역에 규모가 큰 대형유통상업시설이나 새로운 도시가 개발되면서 기존의 상권이 쇠퇴하는 경우를 보입니다.

 

천이기는 쇠퇴기를 겪고 있는 상권 내에 재개발 등이 이루어져 다시 살아나는 시기입니다. 그래서 각 지자체의 개발계획들을 관심을 갖고 꾸준히 살펴보는 것도 중요하겠습니다. 왜냐하면 오래전 사람들과 많은 상가들로 북적북적이던 곳이 시간이 많이 흘러 쇠퇴한 상권들이 있는데 이런 곳들이 지자체의 도시재생사업 등으로 다시 상권이 나아지는 시기가 올 수 있기 때문입니다.

2. 지역상권 브랜드 전략 앵커스토어

지역상권 브랜드 전략 앵커스토어

요즘 상권 중 골목상권이 많이 부상하고 있습니다. 골목상권은 단순히 상품만을 판매하는 곳이 아닌 문화를 창조하고 문화를 소비하는 공간이라는 인식을 많은 사람들에게 심어주고 있습니다. 골목상권이 많이 부상하고 있는 이유는 사람들이 동네 단위의 생활권을 지향하고 지역이 제공하는 제품과 서비스 그리고 그 지역만의 특색 있는 아이템을 선호하는 형상 때문이라고 볼 수 있습니다. 골목상권을 부상하게 하는 여러 요인이 있지만 그중 앵커스토어에 대해 알아보겠습니다.

① 앵커스토어

앵커(anchor)의 의미는 배를 항구나 부두 등 정박지에 정박할 때 배가 움직이지 않도록 잡아주는 닻을 말합니다. 그래서 앵커스토어는 상권을 대표하거나 핵심이 되는 유명한 점포를 말하는 것입니다. 핵심이 되는 앵커스토어가 상권을 활성화시켜주기 때문입니다. 예를 들어 수제 맥줏집, 복합문화공간, 단지형 카페 등 지역문화를 특색 있게 만들고 창조하는 스토어가 있습니다. 

② 앵커스토어가 하는 역할

앵커스토어가 하는 역할은 사람들을 모이게 하고 점점 그 상권만이 가지게 되는 개성 있는 문화를 창조한다는 것입니다. 즉 앵커스토어는 그 상권을 머물고 싶은 지역으로 만들어주는 역할을 해준다고 할 수 있습니다. 예를 들어 대전 지역을 대표하는 빵집 앵커스토어는 성심당이라고 할 수 있습니다. 모두가 아는 것처럼 대표하는 브랜드는 튀김소보로입니다. 성심당은 본점 주위로 전통제과 스토어와 케이크스토어를 운영하고 있습니다. 성심당을 좋아하는 사람들이 전국에서 모이다 보니 성심당을 중심으로 하는 상권이 많이 활성화되어 있다고 볼 수 있습니다.

③ 상가투자 앵커스토어 알자

이렇듯 상가투자를 할 때에는 그 상권에 앵커스토어가 무엇이며 몇 개의 앵커스토가 포진되어 있는지 살펴보는 게 중요합니다. 그 지역 상권의 앵커스토어는 사람들로 하여금 오고 싶고 걷고 싶고 머물고 싶도록 유인하는 역할을 해주기 때문입니다. 거기서 멈추지 않고 그 지역 상권은 브랜드가 되고 창조적인 인재들이 계속해서 그 상권에 들어와 창조적인 산업을 이끌게 되는 선순환 구조를 갖게 됩니다. 그 지역 상권 생태계의 발전과 더불어 그 상권만이 가지고 있는 문화를 만들어냄으로써 그 상권은 더욱 성장하게 되는 것입니다. 그래서 이러한 상권에 투자할 때에는 이러한 지역 문화와 잘 어울리고 또한 문화를 만들어 낼 수 있는 브랜드를 입점하는 방법도 좋을 것 같습니다. 

3. 상권의 흐름 파는 시기

상권의 흐름 파는 시기

상가를 투자하는 입장에서는 상권은 항상 여러 가지 주변환경 요인에 따라 달라진다는 것을 생각하고 있어야 합니다. 왜냐하면 상가투자를 하게 되면 언젠가는 팔아야 하는 시기가 오기 때문입니다. 자신이 투자한 상가의 상권이 많이 성장하고 안정되는 단계를 거쳐 새롭게 개발되는 지역이 있어 인구이동이 점차적으로 일어나거나 인근지역에 대형 유통시설이 들어서는 등 주변환경이 달라지게 되면 자신이 속한 상권에도 큰 영향이 올 수밖에 없겠습니다. 이러한 흐름이 보이기 시작한다면 매도 타이밍을 잡으셔야 하는 시기입니다. 

 

하지만 대부분의 사람들은 쉽게 결정을 하지 못합니다. 오랫동안 운영하고 관리했던 상가이다 보니 애정이 깊어져 쉽사리 팔지 못하는 경우가 그렇습니다. 그렇다고 짧게 생각하고 자신의 상가를 매도하는 것도 문제이겠습니다. 신중하게 생각해서 여러 가지 상황을 종합해보고 판단을 해야겠습니다. 만약 자신의 상가가 속한 상권이 골목상권이지만 특색이 강하고 앵커스토어도 많이 포진되어 있고 사람들의 유입이 많다면 인근 지역에 상업시설이 개발되어 대형 유통시설이 들어온다고 해도 급하게 자신의 상가를 처분하는 것은 신중하게 생각해보셔야 할 것입니다.  

 

그래서 상가투자는 사는 것이 중요하지만 그에 못지않게 파는 것도 중요합니다. 그래서 주기적으로 자신이 투자한 상가 인근을 살피면서 건설계획이나 개발계획을 늘 살피는 것이 중요합니다. 그리고 새로 들어오는 상업시설과 자신이 투자한 상가의 상권과의 관련성을 잘 살펴보는 지혜가 필요합니다. 혹여 안일하게 대처하다가 자신의 상가의 임차인의 가게매출이 감소하면서 월세를 밀리는 상황이 발생하게 될 수도 있습니다. 그때는 처분하기도 쉽지 않은 시기일 수가 있습니다. 그래서 팔아야 하는 타이밍을 준비하는 자세도 필요합니다.