부동산 경매 권리분석 방법

부동산 경매에서 권리분석은 매우 중요하며, 말소기준권리를 아는 것이 필요합니다. 먼저 권리분석이란 경매물건에 대한 권리를 분석하는 것으로, 집주인이 어디에서 돈을 빌렸는지를 파악하는 것입니다.

 

이를 통해 부동산 경매물건에 대한 채권자의 권리와 제한사항을 파악할 수 있습니다. 

 

그리고 경매물건에 대한 권리분석을 통해 말소기준권리를 찾는 것은 아주 중요합니다. 경매 물건 낙찰 후 낙찰자가 인수해야 하는 권리가 무엇인지를 파악할 수 있기 때문입니다.

 

그래서 경매에서 권리분석을 제대로 하지 않으면 입찰금을 잘못 써서 기존보다 높은 금액에 물건을 가져올 수 있습니다.

 

따라서 권리분석은 경매에서 매우 중요한 단계입니다. 그리고 권리분석은 부동산 구입 시에도 사용할 수 있으며, 경매에서 기초를 탄탄하게 잡아주기에 꼭 알고 넘어가셔야 합니다.

 

[목차]
◈ 부동산 경매 권리분석 방법
1. 말소기준권리 파악하기
2. 대항력 판단하기
3. 최우선변제권 파악하기
4. 우선변제권 파악하기

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들어가기에 앞서 부동산 경매를 통해 주택을 낙찰받았을 때 "미납된 관리비"에 대한 협의를 해야 하는 상황에 대면하실 수 있는데요.

 

이에 대해 잘 대처하실 수 있도록 법원의 판례를 근거로 협의하는 방법에 대한 글이 있어 공유해 드립니다.

 

확인해 보시고 도움 되시길 바랍니다.

 

미납된 관리비 협의 방법 알아보기

 

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부동산 경매 권리분석 방법

 

부동산 경매 권리분석 방법에 대해 알아보도록 하겠습니다. 법원은 경매를 통해 집을 처분해서 집주인의 채권자에게 돈을 돌려줍니다.

 

그리고 채권자들은 자신의 권리 순서에 따라 배당을 받게 되죠. 등기사항전부증명서나 매각건물명세서처럼 명확하게 순서를 알 수 있는 권리가 있는 반면에 가처분, 유치권처럼 배당여부를 제대로 파악하기 어려운 권리도 있습니다.

 

그렇게 때문에 부동산 경매의 권리분석을 어렵게 생각하시는 분들이 많은데요. 그래서 권리분석을 아래의 순서대로 파악하는 것이 좋습니다.

 

 

말소기준권리를 파악하고 대항력 있는 채권자를 확인하고 최우선변제권과 우선변제권을 파악하면 부동산 경매 입찰에 참여할지를 결정할 수 있고 입찰금을 제대로 써 손해 보는 일을 줄일 수 있습니다. 

말소기준권리 파악하기

그럼 말소기준권리를 파악하는 방법에 대해 알려드리도록 하겠습니다.

① 말소기준권리

 

 

말소기준권리란 부동산 경매 낙찰자가 낙찰금액을 납부하는 때에 소멸하는 권리와 인수해야 하는 권리를 구분하는 기준이 되는 권리를 말합니다.

 

말소기준권리가 될 수 있는 권리에는 (근)저당권, (가)압류, 경매개시결정등기, 담보가등기, *선순위전세권이 있습니다. 

*선순위 전세권
전세권이 말소기준권리로 볼 수 있는 경우는 최선순위로 등기가 되어 있지만 전세권자가 배당요구를 했을 경우에만 말소가 되는 것이고 배당요구를 하지 않았다면 낙찰자는 인수해야 하는 권리가 되겠습니다.

이 권리 중 제일 먼저 설정된 권리가 말소기준권리가 되는 것입니다. 그래서 해당 권리 이후에 설정된 권리는 모두 소멸되게 됩니다.

 

그리고 말소기준권리에 앞서 설정된 권리는 부동산 경매 낙찰자가 인수해야 하는 권리이므로 인수비용을 고려해서 입찰 여부 및 입찰금을 판단해야 합니다.

② 말소기준권리 확인방법

 

 

말소기준권리를 확인하기 위해서는 우선 부동산 등기사항전부증명서와 임차인의 권리를 알 수 있는 매각물건명세서 그리고 현장조사를 통해 무슨 권리들이 설정되어 있는지를 파악합니다.

 

현장조사가 필요한 이유는 유치권 등 부동산등기기록에 확인할 수 없는 사항들도 있기 때문입니다.

 

이러한 방법으로 알아낸 권리들을 아래의 순서대로 파악합니다.

• 각 권리들을 등기가 기록된 순서대로 배열하도록 합니다.
• 그리고 말소기준권리를 찾습니다. 
• 말소기준권리를 찾은 후 인수되는 권리가 있는지를 살펴봅니다.

③ 예를 들어 설명

(예시 1)

순위	권리	권리자	일자	권리내용	권리의 말소ㆍ인수
1	전세권	갑	2015. 02. 22.	보증금 500,000,000	배당요구 없으면 인수 배당요구 있으면 말소
2	근저당권	을	2016. 03. 17.	채권액 150,000,000	말소(최선순위)
3	저당권	병	2017. 05. 19.	채권액 110,000,000	말소
4	가압류	정	2018. 07. 18.	채권액 170,000,000	말소
5	강제경매	정	2019. 08. 20.

 

(예시 2)

순위	권리	권리자	일자	권리내용	권리의 말소ㆍ인수
1	임차권	갑	2016. 04. 13.	보증금 50,000,000 (등기되지 않음. 대항력과 우선변제권을 갖추었으나 배당신청을 하지 않음)	인수
2	근저당권	을	2016. 10. 27.	채권액 130,000,000	말소(최선순위)
3	가압류	병	2019. 11. 15.	채권액 160,000,000	말소
4	임의경매	을	2021. 11. 29.

 

※ 임의경매와 강제경매 알아보기
법원경매는 신청하는 방식에 따라서 임의경매와 강제경매로 나눌 수 있습니다. 임의경매는 채무자가 채권자에게 담보로 제공한 부동산에 설정한 저당권ㆍ근저당권ㆍ전세권ㆍ담보가등기 등의 담보된 권리를 실행하는 경매로 법원의 집행권원이 필요가 없습니다.

반면에 강제경매는 채무자와 채권자 사이에 돈을 거래한 사실을 증명할 서류만 있고 실행할 담보가 없는 경우로서 법원의 집행권원을 부여받아 실시하는 경매를 말합니다. 

 

대항력 판단하기

그럼 다음으로는 대항력을 판단하는 기준을 알아보도록 하겠습니다.

① 대항력

대항력은 주택을 임차한 임차인이 제3자에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말합니다. 즉, 대항력이 있는 임차인은 임대차 계약기간 중에 당당하게 그 집에 살 권리가 있음을 주장하는 것입니다.

 

계약기간 중 집주인의 부당한 이사요구나 집주인이 바뀌어도 이사를 하지 않아도 되죠.

 

하지만 법률상의 대항력과 경매에서 대항력은 그 의미가 조금 다른데요. 임대차보호법에서 대항력은 전입신고를 한 모든 임차인에게 있지만 경매에서는 '말소기준권리보다 전입이 빠른 임차인'만을 대항력이 있는 임차인이라고 볼 수 있습니다.

 

이 임차인은 확정일자 신고를 늦게 하여 다른 권리자들보다 배당금을 후순위로 받게 되어 다 받지 못하는 경우가 있는데, 그렇다고 하더라도 전입신고를 말소기준권리보다 선순위에 했다면 낙찰자에게 법원배당으로 못 받은 보증금을 요구할 수 있습니다.

② 대항력 판단하기

(예시 3)

순위	권리	권리자	일자	권리내용	권리의 말소ㆍ인수
1	임차권	갑	2017. 03. 11.(전입신고) 2017. 03. 11.(확정일자)	보증금 60,000,000 등기되지 않음. 대항력과 우선변제권을 갖춤. 배당요구를 하지 않음	인수
2	임차권	을	2017. 04. 17.(전입신고) 2017. 06. 21.(확정일자)	보증금 55,000,000 등기되지 않음. 대항력과 우선변제권을 갖춤. 배당요구 함.	말소
3	근저당권	병	2017. 06. 07.	채권액 250,000,000	말소
4	가압류	정	2017. 06. 19.	채권액 180,000,000	말소
5	강제경매	정	2018.. 03. 12.

위 예시 3과 같은 경우에는 2순위의 임차인은 말소기준이 되는 근저당권보다 선순위에 전입하여 대항력이 있지만 배당요구를 한 상태입니다. 하지만 후순위로 배당을 받게 되므로 법원에서 배당을 다 받지 못하는 경우가 있습니다.

 

그렇다 하더라도 대항력이 살아있기 때문에 후에 낙찰자에게 못 받은 보증금액만큼 요구할 수 있는 권리가 있습니다.

 

경매 입찰 참가시 대항력을 파악하는 것이 중요하며 임차인 분들도 대항력과 우선변제권을 갖출 수 있도록 집을 임차하기 전에 등기사항전부증명서를 살펴보는 것이 중요합니다.

 

최우선변제권 파악하기

그럼 다음으로 최우선변제권 파악하는 방법을 알려드리도록 하겠습니다.

① 최우선변제권

경매가 진행되고 낙찰이 되어 배당 순위가 정해질 때 우선변제권보다 앞서는 것이 최우선변제권인데, 이는 소액임차인들의 소중한 돈을 지켜주기 위함입니다. 등기접수 순서와 상관없이 먼저 배당받는 권리입니다. 

 

이 최우선변제권을 가지기 위해서는 보증금이 소액이어야 하고, 대항력(전입신고)을 갖추고, 배당요구를 해야만 합니다. 경매 참여자는 이를 잘 파악하고 있어야 합니다. 

② 최우선변제권 기준시점

많은 분들이 최우선변제권의 기준시점을 헷갈려하십니다. 최우선변제권의 기준시점은 담보물건의 설정일자를 기준으로 합니다. 주거용 부동산은 최초 근저당권이 설정된 날이라고 보시면 됩니다.

 

그래서 전입신고일이나 압류는 기준일자가 되지 않는다는 점 알고 계시길 바랍니다.

 

최우선변제권의 기준시점을 알았다면, 확인은 "인터넷등기소"에서 확인하시면 됩니다. 인터넷등기소 첫 화면 하단 오른쪽을 보시면 "소액임차인의 범위 안내"가 있습니다.

 

클릭하셔서 확인하시면 찾고자 하시는 지역과 시점의 최우선변제금액을 확인하실 수 있습니다.

 

 

우선변제권 파악하기

그럼 다음으로는 우선변제권을 파악하는 방법을 설명드리겠습니다.

① 우선변제권

우선변제권은 주택임대차보호법상 주택을 임차한 임차인이 보증금을 우선적으로 변제(배당) 받을 수 있는 권리입니다. 우선변제권을 갖춘 임차인은 경매 실행 시 법원에서 보증금을 배당받을 수 있습니다.

 

하지만 등기사항전부증명서에 있는 다른 권리들도 우선변제권을 가지고 있기 때문에 접수 순서대로 배당이 됩니다.

② 우선변제권 파악하기

여기서 중요한 것은 대항력을 갖추고 있지만 우선순위에서 후순위로 밀리는 임차인이 있을 수 있습니다.

 

이러한 경우 입찰금을 납부하고도 후에 대항력을 갖췄지만 후순위로 밀려 보증금을 다 받지 못한 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수해야 하는 상황이 생길 수가 있습니다.

 

위 예시3과 같은 경우가 이러한 경우입니다. 임차인 을은 전입신고일이 말소기준권리보다 앞서기에 대항력을 갖췄지만, 확정일자를 가장 늦게 받아 후순위로 밀려있습니다.

 

그래서 법원에서 입찰금을 배당할 때 보증금액만큼의 배당을 받지 못할 수도 있습니다. 

 

그렇게 되면 낙찰자는 대항력을 가지고 있는 임차인의 못 받은 보증금액만큼 인수를 해야 합니다. 그래서 우선변제권을 파악하는 것이 중요합니다.

 

다시 정리하자면 경매 입찰에 참가시 부동산 경매 물건의 권리를 분석하는 것이 중요합니다. 순서는 아래와 같습니다.

 

① 먼저 말소기준권리를 찾습니다.

② 대항력을 파악합니다.

③ 최우선변제권을 파악합니다.

④ 우선변제권을 파악합니다.

 

그리고 모든 것을 파악하셨다면 순서대로 배당순위를 적어 내려가시다 보면 입찰금액을 어느 정도로 써야 하는지 파악하실 수 있습니다.