건축인허가 온라인 신청방법 및 설계비와 인허가비(feat. 설계사와 건축사 선정 기준)

이전 페이지에 이어서 자신의 땅에 집을 지을 때 어떤 돈을 언제 내는지에 대해 알아보겠습니다. 자신의 땅에 집을 지을 때 대략 토지매입비, 중개수수료, 취득세, 설계비 및 인허가비, 건축비(측량, 전기 및 수도 인입), 등기비용(법무사비용) 등이 들어간다고 말씀드렸습니다.

 

그리고 이전 페이지에서 토지매입비, 중개수수료, 취득세에 대해 설명드렸습니다.

 

토지매입비, 중개수수료, 취득세에 대해 알려드리겠습니다.

 

그럼 이번 페이지에서는 설계비 및 인허가비, 건축비(측량, 전기 및 수도 인입), 등기비용에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

 

설계비 및 인허가비

 

자신의 땅에 집을 지을 때는 모든 것을 직접 공사하는 건축업자(시공사)에게 맡기는 방법과 설계사에게 위임하는 두 가지 방법이 있습니다. 두 가지 방법 모두 장점과 단점이 있습니다.

 

먼저 건축업자에게 건축에 관련된 일을 맡기면 그 건축업자는 설계사에게 설계 하청을 줍니다. 이렇게 되면 건축주(자신) 입장에서는 좀 더 비용을 절약할 수 있게 됩니다. 건축업자가 설계사의 설계비용을 낮추기 때문입니다.

 

그럼 생각해볼게 건축업자는 갑이 되고 설계 하청을 받은 설계사는 을의 관계가 됩니다. 그럼 건축한 주택에 하자가 발생해도 설계사는 건축업자에게 제대로 말을 하지 못하고 결국에는 부실시공이 될 가능성이 큽니다. 

 

반면에 건축주 본인께서 설계사를 통해 설계하게 되면 설계비용을 깎기가 어려워 설계비용은 좀 늘어나게 됩니다. 하지만 설계대로 건축이 이루어지지 않고 건축한 주택에 하자가 발생하게 되면 설계사가 건축업자에게 하자에 대한 보수를 요구할 수 있게 됩니다.

 

따라서 건축물의 하자를 줄일 수 있게 됩니다. 그러니 되도록 설계사를 통해 설계를 하시고 건축업자(시공사)를 선정하는 것이 좋습니다.

 

그럼 설계사를 선정해야 되는데요. 설계사를 선정할 때는 어떤 기준으로 해야 하는지 아래 글을 통해 설명드리겠습니다.

설계사 선정 기준

그럼 설계사를 선정하는 기준에 대해 알아보겠습니다.

① 해당 부지가 있는 지역 내 설계사무소

해당 부지가 있는 지역 내에 있는 설계사를 선정하는 것이 유리합니다. 우리나라는 아직도 인허가를 내주는 시ㆍ구청의 담당자가 가지고 있는 재량이 많습니다. 안면이 많은 지역 업체에게 좀 더 빨리 인허가를 내주는 경우가 많습니다.

② 건축주가 원하는 건물을 많이 지어본 설계사무소

건축주께서 원하는 건물을 많이 지어본 경험이 많은 설계사무소를 선정해야 합니다. 지역 내의 설계사 중에서 자신이 건축하려고 하는 건물과 같은 종류의 건물을 많이 설계한 설계사무소를 3곳 정도 방문하도록 합니다.

 

우리나라는 건축 관련 법규가 방대하고 복잡합니다. 설계전문가인 설계사들도 본인이 많이 접하지 않은 건물종류의 관련법규에 대해 미흡한 부분이 있을 수가 있기 때문에 주택완공 후에 인허가 문제가 발생하는 경우가 생기면 모든 책임과 금전적인 피해는 결국 건축주 자신에게 돌아오기 때문입니다.

③ 설계사의 설계금액과 설계초안

방문한 3곳의 설계사의 설계금액과 설계초안을 받아보길 바랍니다. 같은 땅이라도 설계초안을 3곳에서 받아보면 다 다르기 때문입니다. 건축주 본인의 생각과 가장 잘 맞는 곳으로 선정하면 됩니다. 설계사 선정 과정에서 설계 금액의 차이는 전체 사업비와 비교해보면 큰 고려사항이 아닙니다.

 

돈을 더 주고라도 확실하고 꼼꼼하게 설계를 해주고 인허가까지 책임감 있게 잘해주는 설계사를 선정하는 것이 중요합니다. 설계비는 주택의 경우 평당 15~20만 원 정도라 생각하면 됩니다. 이 금액은 절대적인 것이 아닙니다.

 

설계사무소에서 설계도면을 완성하고 건축주에게 확정을 받은 후 시ㆍ구ㆍ군청 건축과에 건축인허가를 접수하게 됩니다. 용도지역과 건축물의 규모 등에 따라 신고사항과 허가사항으로 나뉘며 신고기준 150만 원 전후, 허가기준 250만 원에서 400만 원까지 비용이 들어갑니다.

 

그래서 설계사무소에 설계도면을 맡기실 때 인허가 비용이 어느 정도 들어가는지 알아두는 것이 좋습니다. 상담하실 때는 꼭 인허가 비용까지 물어보시길 바랍니다.

 

건축주 본인께서 건축인허가 신청을 고민하고 계시다면 "통합인허가지원서비스"를 이용해 보시길 권해드립니다.

 

개발행위허가 신청부터 준공검사까지 인터넷으로 한번에 서비스를 지원하고 있습니다. 아래글을 참고해 주세요.

 

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개발행위허가 인터넷 신청

 

 

인터넷을 통해 건축인허가 신청부터 준공검사까지 원ㆍ스톱 서비스를 지원하고 있습니다. 개발행위허가(건축허가포함)에 대한 통합인허가에 대한 상담 및 사전심의를 통해 인허가 가능성까지 확인해볼 수 있습니다.

 

다시 말해 국민 누구나  토지이용에 관한 인허가 가능성 여부를 미리 확인해 볼 수 있습니다. 또한 건축주 본인이 신청한 민원 진행상태를 확인하고 이행부담금 납부 및 준공필증 발급 받을 수 있습니다. 

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건축비(측량, 전기 및 수도 인입)

시공사 선정 기준

시공사를 선정하는 기준을 고민해야 할 때입니다. 설계를 확정하고 건축인허가를 접수했다면 이제 드디어 시공사를 선정할 때가 되었습니다. 자신의 땅에 집을 지을 때 토지매입 다음으로 중요한 것이 '시공사 선정'입니다.

 

설계를 아무리 자세하고 만족스럽게 했더라도 집 곳곳에 부실시공이 생기고 공사일정이 늦어지면 스트레스로 고통이 이만저만이 아닐 것입니다.

제대로 된 자격면허 소지한 건축기술자

그래서 시공사 선정 시 가장 중요한 것은 시공사가 제대로 된 자격면허를 소지한 건축기술자인지 확인하는 것이 중요합니다. 경험이 많다고 하면서 자격이 없고 면허가 없는 곳은 제외하시는 것이 좋습니다.

 

건축주 대부분은 시공사를 선정할 때 아는 지인을 통해 소개받는 경우가 있습니다. 자신의 집을 짓는 것이 한두 푼 들어가는 돈도 아니기에 확실하게 정식교육을 받은 건축기술자를 선정하는 게 중요합니다. 

 

시공사를 선정하고 계약을 하고 나면 바로 공사가 시작되는 것은 아닙니다. 인허가를 받은 건물의 공사를 착수하려면 건축주는 공사계획을 신고해야 하고 신고를 받은 허가권자(시ㆍ군ㆍ구청)는 3일 이내에 처리여부를 신고인에게 통지해주기로 되어있습니다.

 

착공신고는 건축 인허가를 받은 다음에 건축에 관련된 사람들이 계약서, 설계도면, 서류 등을 모아서 관할관청에 접수하는 것입니다. 이는 세움터라는 온라인으로도 접수가 가능합니다.

건축비 산정하는 방법

정확한 건축비를 산정하는 법은 많이 어렵습니다. 설계도면을 보고 각각의 수량을 산출하고 자재단가를 확인하고 나서 금액을 산정하고 여러 간접비용을 산출하여 금액을 산정해야 합니다. 건축비에 들어가는 비용들을 산정하는 것이 어렵습니다.

 

그러나 공사가 시작되기 전에 대략적인 공사비를 추정할 수 있어야 예산도 세우고 시공사들과 협력하는데 어려움이 없을 것입니다. 그래서 대략 주택을 지을 때 평당 350~450만 원 정도가 들어간다고 생각하시면 됩니다.

① 건축 평단가

이러한 금액은 건축주 본인께서 알고 설계를 하고 시공사를 선정하고 건축 예산을 계획할 때는 설계도면을 보고 정확하게 산출하도록 해야 합니다. 대략 350~450만 원을 기준으로 건물이 복잡한지, 마감이 어떠한지 자재는 좋은 것인지, 인테리어 등에 따라 평단가가 올라가게 됩니다.

 

앞에 명기된 금액은 절대적인 금액이 아님을 말씀드립니다. 대략적으로 감을 잡는 것을 돕기 위함일 뿐입니다. 건물을 지을 때 설계도면을 가지고 건물의 위치를 잡는 것이 모든 건축공정 중에 가장 중요합니다. 건물의 위치를 잡을 때 대지경계선을 넘어서 남의 땅에다 건물을 짓는 경우가 실제로 일어나기도 하기 때문입니다.

② 측량비용

그래서 측량을 하는 것이고 측량 시 건축주 자신도 함께 참여해서 측량을 잘해서 건물의 위치를 잘 잡는지 확인해야 합니다. 측량비용은 부지의 모양 등에 따라 다소 차이가 있지만 80~100만 원 정도 들어갑니다.

③ 인입비용

건축주 자신이 살 집에 전기와 가스, 수도 등이 있어야 하겠습니다. 이 모든 것을 자신의 부지 안으로 끌어오는 데에 필요한 비용은 시ㆍ군ㆍ구청에 납부합니다. 이를 인입비용이라 합니다. 공사는 시청 등에서 하게 되며 그 공사에 대한 설계비와 공사비 등을 납부하는 것입니다. 

등기비용

 

자신의 땅에 집을 다 지으면 관할관청에 사용승인신청을 합니다. 사용승인을 마치고 나면 소유권보존등기를 할 차례입니다. 자신의 땅에 집을 지은 '건물은 내 것이요'라고 확정하는 것입니다. 다시 말해 법적으로 온전한 소유권을 가지게 됩니다. 사용승인 후 60일 이내에 하도록 합니다. 

소유권 보존등기 절차

소유권보존등기를 직접 하려면 ① 건축물대장등본 ② 주민등록등(초)본이 필요합니다. 건축물대장등본은 사용승인 후 일주일정도 지나 발급할 수 있습니다. 그리고 자신의 집과 맞는지 확인하는 것이 중요합니다.

 

그리고 ③ 취득세 영수필확인서가 필요합니다. 취득세 납부고지서를 관할관청에서 받아 은행에서 납부하면 발급받을 수 있습니다. ④ 그리고 대법원 등기수입증지를 구매합니다. ⑤ 마지막으로 건물소유권보존등기 신청서를 작성합니다. 이 서류들을 가지고 등기소에 접수하면 며칠이 지나 등기권리증이 나옵니다. 

 

이 모든 과정이 어렵게 느껴지고 시간이 없다면 법무사를 통해서 하는 방법이 편하실 겁니다. 법무사가 요구하는 서류를 주시면 법무사가 모든 사항들을 대행해 줍니다. 비용은 대략 수십만 원 안에서 법무사마다 차이가 있을 수 있습니다.