경매로 들어가는 돈과 미납된 관리비 협의 방법 법원 판례 등

 

경매로 들어가는 돈과 미납된 관리비 협의 방벙에 대한 법원 판례 등을 예시로 설명드리겠습니다.

 

경매라는 용어를 듣게 되면 남이 소유하던 재산을 강제로 빼앗는다는 편견을 갖고 경매를 꺼리는 사람도 있습니다. 하지만 경매는 막혀있는 경제의 흐름을 뚫어주는 역할을 하기도 합니다.

 

그리고 저렴하게 집을 장만할 수 있는 방법이기도 합니다. 그래서 경매는 경제적인 측면에서 볼 때 어두운 면보다는 밝은 면이 더 많다고 볼 수 있습니다. 또한 경매로 부동산을 낙찰받더라도 해야 하는 일들이 있습니다.

 

잔금을 납부하고 취득세를 납부하고 등기처리도 해야 합니다. 그리고 낙찰받은 부동산의 점유자를 만나 협의도 해야 하고 관리사무소에 가서 미납된 관리비도 협의해야 합니다.

 

그럼 경매로 들어가는 돈과 미납된 관리비 협의 방법에 대해 알아보겠습니다. 

 

 

 

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경매로 집을 낙찰받을 때

 

입찰보증금(최저매각가격(감정가)의 10% 또는 20%)

입찰대금이란 경매 입찰참가자에게 요구하는 보증금으로서 일반적으로 입찰보증금이라고 합니다. 법원 경매 입찰 참가자는 최저매각가격의 10%를 보증금으로 제출해야 합니다.

 

예를 들어 경매로 나온 부동산의 최저가격이 5억 원이라면 그 금액의 10%인 5,000만 원이 입찰보증금이 되고 이는 입찰에 참여할 때 제출해야 합니다.

 

처음 경매에 참가하는 분들이 착각하는 것이 있는데, 입찰가격의 10%라고 착각하는 경우가 있습니다.

 

예를 들어 최저매각가격이 5억 원이고 입찰은 6억 원에 한다면 입찰보증금은 누구나 똑같이 최저매각가격의 10%인 5,000만 원을 제출하면 됩니다. 

 

잔금

매각기일에 낙찰을 받게 되면 낙찰자는 확정이 되기까지 기다리면 됩니다. 확정이 되어야 잔금을 납부할 수 있기 때문입니다.

 

매각기일에서 확정일까지 어느 정도의 시간이 소요되므로 점유자를 만나 명도와 관련되어 이사를 갈 것인지, 아니면 재계약을 할 것인지 협의하거나 관리사무소에 가서 관리비를 어떻게 정산해야 하는지 등을 알아볼 수 있겠습니다.

 

경매법원에서 경매가 확정되고 2~3일 후에 낙찰자에게 한 달 이내에 잔금을 납부하라고 통지해 줍니다. 그럼 그 기간에 입찰보증금을 제외한 나머지 입찰금을 납부하면 됩니다.

 

여기서 한 가지 팁을 드리자면 실제로 잔금을 낙찰자가 납부하는 경우는 거의 없습니다. 잔금을 납부할 때 일부라도 대출을 받기 때문입니다.

 

대출을 받게 되면 좋은 점은 대출을 해주는 금융기관이 지정한 변호사나 법무사가 잔금을 납부하고 낙찰자 명의로 소유권이전등기를 신청해 줍니다.

 

이유는 1순위로 대출해 준 금융기관 명의로 근저당권을 설정해야 하기 때문입니다. 참고로 알고 계시면 좋겠습니다. 단 변호사나 법무사비용은 발생됩니다.

 

점유자 명도비 또는 이사비

부동산을 낙찰받고 잔금을 납부하면서 점유자(소유자 또는 세입자 등)를 만나 명도협상을 하게 됩니다. 일반적으로 이사비와 이사 기간을 가지고 점유자와 협상을 하게 됩니다.

 

사실 낙찰자는 점유자에게 이사비와 이사 기간을 줄 의무는 없습니다.

 

하지만 만약 점유자와 협상이 되지 않아서 강제집행을 하게 되면 역시 그에 따른 강제집행 비용과 더 많은 시간이 필요할 수도 있습니다.

 

둘 다 비용이 들고 시간이 필요하다면 점유자와 이사비와 이사기간을 잘 협상하는 것이 효율적이겠습니다. 사실 막상 부동산을 낙찰받고 점유자를 만나러 가면 10명 중 9명은 이사 갈 마음의 준비를 하신 분들입니다. 

 

취등록세(법무사 비용)

부동산을 매매를 통해 매수를 하거나 경매로 낙찰을 받아 부동산을 취득하게 되면 취득세를 납부하게 됩니다. 취득세는 취득일로부터 60일 이내에 자진신고 납부하면 됩니다.

 

경매에서는 잔금을 납부한 날이 취득일이니 그날로부터 60일 이내에 납부하면 됩니다. 그리고 등기사항전부증명서의 등기처리 비용이 발생합니다. 이것은 법무사 비용입니다.

 

낙찰자 자신이 할 수도 있지만 그에 대한 지식이 부족하다면 법무사를 통해 일을 처리하는 것이 여러모로 효율적입니다.

 

위에서 말씀드린 것처럼 은행을 통해 대출을 받아 잔금을 납부하게 되면 법무사께서 취등록세와 등기처리까지 해줍니다. 단 비용은 발생합니다. 

 

인테리어 및 수리비

낙찰받은 부동산에 내부 인테리어가 오래되어 새롭게 해 주고 수리비용이 발생할 수 있습니다. 하지만 잘만 낙찰받는다면 인테리어가 잘 된 부동산을 낙찰받는 경우도 있습니다. 그럼 비용을 아끼게 되겠습니다.

 

미납관리비

낙찰받은 부동산에 미납관리비가 있다면 낙찰자가 대신 납부해야 합니다. 경매 낙찰자는 특별 승계인이기에 낙찰된 부동산 점유자의 미납 관리비를 승계하게 되어있습니다.

 

낙찰자 입장에서는 사용하지도 않은 비용이라 납부하기가 아깝다는 생각이 듭니다.

 

하지만 단지 전체 입주민의 입장에서는 특정인의 사정으로 자신들이 손해를 입어야 하는 상황은 없어야 한다는 입장입니다.

 

그러니 경매 입찰에 참가하기 전에 그 경매 부동산에 미납관리비가 얼마나 있는지 확인하는 것도 중요하겠습니다. 요즘은 경매 입찰에 참가하기 전에 미납관리비가 얼마나 되는지 쉽게 파악이 가능합니다.

 

대략적으로 경매를 하면서 들어가는 돈이 무엇인지 살펴보았는데요. 여기서 많은 분들이 궁금해하시는 것은 미납된 관리비에 대해서 많이 궁금해하셨습니다.

 

아무래도 낙찰받은 사람이 사용한 관리비아 아니기에 납부를 하게 되면 손해라는 생각을 하게 되죠.

 

그럼 똑똑하게 미납된 관리비를 협의하는 방법에 대해 알려드리도록 하겠습니다.

미납된 관리비 협의 방법

낙찰받은 부동산의 미납된 관리비가 많아 관리사무소와의 협의가 필요한 경우 알아두면 좋은 대법원 판례 문서가 있습니다. 내용을 읽어보시면 미납된 관리비를 협의하러 가실 때 당당하게 가실 수 있겠습니다.

 

"판례 확인하기"를 통해 보다 구체적인 내용을 알 수 있겠습니다. 그럼 확인해 보겠습니다.

 

 

관리사무소에서 미납된 관리비 전체를 납부하라고 할 경우

<대법원 2001.9.20 선고 2001다8677 판례>

대법원 판례에서는 경매 부동산 낙찰자는 공용 부분에 대한 미납금만 납부하면 된다는 내용과 공용 부분과 전유 부분에 대한 관리비를 어떻게 구분해야 하는지 해석도 함께 나와있습니다. 

 

 

 

 

 

 

관리사무소에서 관리규약에 따라 전부를 내야 한다고 할 경우

<서울지법 2000.5.17 선고 99나94209 판례>

서울지법 판례에서는 아파트 소유권을 취득한 사람에게 전 소유자의 체납관리비의무를 승계하도록 규정한 공동주택관리규정의 효력은 재산권의 본질적 내용을 침해하는 위헌적인 규정이라고 보고 있습니다.

 

그래서 이 내용을 관리사무소에서 이야기하면 원만한 합의가 가능합니다.

 

 

 

 

 

 

공용 부분 미납된 관리비의 연체료를 납부하라는 요청과 관리비 미납시 단전, 단수 등의 조치를 취한다고 할 경우

<대법원 2006.6.29 선고 2004다3598,3604 판례>

대법원 판례에서는 공용 부분 관리비에 대한 연체료는 승계 대상이 아니며 관리비 징수를 위해 단전, 단수 등의 사용방해행위가 불법행위라고 설명되어 있습니다.

 

 

 

 

 

 

3년 이상된 미납 관리비를 청구할 경우

<대법원 2007.2.22 선고 2005다65821 판례>

대법원 판례에서는 미납관리비 채권은 3년 이내의 금액만 유효하다고 설명되어 있습니다.

 

 

 

 

 

 

경매 부동산 낙찰자는 4가지 판례 문서를 가지고 관리사무소를 방문하면 미납된 관리비 문제는 원만하게 해결될 것입니다.

 

"판례 확인하기"를 통해 한번만이라도 훑고 가신다면 미납된 관리비에 대해 주도권을 갖고 원만하게 해결되실 것입니다.

 

부동산 경매 권리분석 방법

부동산 경매 권리분석 방법에 대해 궁금하신 분들은 아래 글을 참고하여 주시길 바랍니다.

 

또한 경매 외에도 전세나 월세로 계약을 하는 경우에도 매우 유용한 정보라고 할 수 있습니다.

 

부동산의 권리분석을 이해하면 할수록 전세나 월세 계약시 위험한지 아니면 안전한지를 파악할 수 있기 때문입니다.

 

대부분 매매나 전세 또는 월세 계약시 등기사항전부증명서를 확인하는데요. 무엇이 중요하고 권리가 어떠한 순서로 되어있는지에 따라 위험한지 안전한지를 알 수 있습니다.

 

아래 글을 한번만 읽어보시더라도 부동산 등기사항전부증명서에 대해 판단하는 능력이 생기실 겁니다.

 

부동산 경매 권리분석 방법

 

미납된관리비판례살펴보기

 

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