주택임차인 권리 계약기간 계약갱신 차임변경 등 계약서 작성 팁

주택임차인이 숙지해야 하는 권리와 계약기간, 계약갱신 그리고 차임변경에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

주택을 임차하기 전이나 임차해서 살다 보면 여러 가지 상황에 직면하다 보면 곤란할 때가 많이 있습니다.

 

그래서 이번 페이지에서는 주택임차인이 숙지하면 좋은 권리에 대해 알아보려고 합니다.

 

계약기간을 연장해야 하거나 임대인이 보증금이나 차임의 증감정구시 임차인은 무엇을 알고 있어야 대처를 잘할 수 있는지, 내가 임차한 주택의 소유자가 변경되면 계약서를 새로 작성해야 하는지 등 궁금한 사항들에 대해 알아보도록 하겠습니다. 

 

 

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임대차 계약기간

임대차 계약기간은 주택임대차보호법 제4조를 보시면 됩니다.

 

기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 보고 만약 계약기간이 2년 미만으로 정해진 경우 임차인만 2년 미만의 기간을 유효하다고 주장할 수 있습니다.

 

만약 임대차 기간이 끝난 경우에 임차인은 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 보아야 합니다.

 

하지만 임대차계약이 종료되었고 다른 주택으로 이사 가기 위한 모든 준비를 마친 상태에서 보증금을 반환받지 못하면 난감할 것입니다.

 

임대인 임차인 모두 얼굴을 서로 마주 보며 피치 못할 사정을 임대인이 잘 말하고 배려를 바라고 임차인도 이해하고 서로 어떻게 대처하고 양보해야 할지를 협의를 통해 잘 대처해 나간다면 모르겠지만 그렇지 않을 경우도 있을 것입니다.

 

이런 경우 임차인은 어떤 대처를 할 수 있는지 알려드리겠습니다.

 

 

내용증명 보내기

계약기간이 끝난 임차인이 가장 먼저 해야 하는 일은 계약기간 만료에 따른 보증금반환에 관한 내용증명을 보내 임대인에게 보증금반환요청 의사를 확실히 전달하는 것입니다.

 

내용증명에는 임대인의 성명과 주소 임차인 본인의 성명과 주소, 임대차계약기간과 보증금액 그리고 보증금 미반환 시 어떠한 법적 조치와 비용 및 손해배상을 구한다는 내용을 잘 기재하면 될 것입니다. 

임차권 등기명령

계약기간이 끝나 이사를 가야 하는 상황에서 임대인이 보증금을 반환해주겠다며 먼저 이사를 가라고 한다면 임차인은 보증금을 받을 때까지는 이사를 하지 않는 것이 중요합니다.

 

임차인이 보즘금을 받지 못한 상태에서 이사를 가면 임차인 스스로 보증금을 포기한 것이 되어 버리기 때문입니다.

 

그래서 이때는 임차권 등기명령을 신청하고 신청이 받아들여졌다는 것을 확인한 후 이사를 가는 것이 중요합니다.

 

임차권 등기명령을 하고 이사를 가게 되어도 전에 살던 주택에 대한 전입신고와 확정일자의 효력을 잃지 않아 나중에 그 임대인에게 보증금을 반환받을 수 있기 때문입니다.

 

임차권 등기명령 신청은 임차주택 소재지 관할법원에서 하는데 필요한 서류는 아래와 같습니다.

• 임차권 등기명령 신청서 1부
• 임대차계약서 1부
• 등기사항전부증명서 1부
• 주민등록등(초)본 1부
• 내용증명서 1부
• 부동산표시목록 5부

 

6가지의 서류를 준비하셔서 제출하시면 됩니다.

 

처리기간은 대략 2주 이상 소요가 되고 2주 뒤에 등기전부사항증명서 을구에 임차권 등기가 기록된 것을 확인할 수 있습니다.

 

그리고 이사를 가셔도 보증금을 지키실 수 있습니다. 

보증금 반환 소송

이 방법은 되도록 안 하기를 바라지만 임대인을 더 이상 신뢰하지 못할 때 진행하는 방법입니다.

 

임대인을 상대로 하는 보증금 반환소송은 시간과 비용이 많이 듭니다.

 

임차인은 가능한 임차권 등기명령으로 해결하는 것이 가장 좋습니다. 

계약의 갱신과 묵시적 갱신 

임대차 계약의 갱신과 묵시적 갱신에 대해서는 주택임대차보호법 제6조에 나와있는 내용입니다.

 

임대인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에 대하여 계약기간의 연장을 거절한다는 통지나 계약의 조건을 변경하지 않으면 계약기간의 연장을 하지 않겠다는 뜻의 통지를 하지 않으면 그 기간(6개월 전부터 2개월 전까지)이 끝난 때에는 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차계약을 한 것으로 보게 됩니다.

 

그래서 임대차의 기간은 2년으로 효력을 갖게 되는 것입니다.

 

하지만 월차임을 2개월을 연체한 경우가 있다면 임차인은 계약갱신 요구를 하더라도 임대인은 이를 거절할 수 있습니다.

 

그러니 월차임을 연체하지 않도록 주의하시길 바랍니다. 그리고 계약갱신요구권은 1회에 한하여 행사할 수 있습니다. 

묵시적 갱신의 임대기간과 계약해지 방법

 

주택임대차보호법 제6조의 2에 있는 내용입니다.

 

묵시적 갱신으로 계약기간이 연장된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약을 해지한다는 통지를 할 수 있습니다(반대로 임대인은 하지 못합니다.).

 

임대인이 그 통지를 받은 날로부터 3개월 지나면 효력이 발생하기 때문에 임차인에게 보증금을 반환해주어야 합니다.

 

다시 정리해서 말씀드리면 묵시적 갱신으로 계약이 연장되는 경우에는 임대인은 2년간 계약을 해지할 수 없지만 임차인은 언제든지 해지할 수 있습니다.

 

임차인은 임대인에게 해지를 통보하고 난 후 3개월 후에는 보증금을 반환받을 수 있는 권리가 있습니다. 

주택임차인의 계약갱신에 대한 주택임대인의 거절 사유

주택임대차보호법 제6조에도 불구하고 임대인이 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 정당한 사유가 있습니다.

 

이 내용은 임대인인 임차인 모두가 알고 있으면 서로 원만한 임대차계약관계를 유지할 수 있습니다.

 

그럼 어떠한 경우에 임대인은 계약갱신을 거절할 수 있는지 알아보도록 하겠습니다. 확인해 보시죠.

• 임차인이 2개월 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
• 임차인이 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우
• 서로 합의하에 임대인이 임차인에게 상당한(그에 적절한) 보상을 제공한 경우
• 임차인이 임대인의 동의 없이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 다른 사람에게 전대한 경우
• 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
• 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어(가장 위험한) 임대차 계약을 더 이상 하지 못하는 경우
• 임대인이 임대한 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축을 해야 할 필요가 있다고 볼 경우
• 임대인 자신이나 임대인 직계존속이나 직계비속이 임대한 주택에 실제 거주하려는 경우
• 임차인이 자신의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

 

위 9가지 사유가 있는 경우에는 임차인은 계약갱신 요구를 거절당할 수 있습니다.

임대인의 차임 등 증액청구 및 월차임 전환 시 산정률

주택임대차보호법 제7조에 따르면 임대인이 차임 또는 보증금의 증액청구의 범위는 약정한 차임의 5% 금액을 초과할 수 없다고 설명되어 있습니다.

 

그리고 임대인의 증액청구는 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 이를 하지 못합니다. (하지만 임차인의 차임의 감액 청구는 기간과 상관없이 청구는 가능합니다.)

 

전세를 월세로 전환할 경우 환산방법은 다음 두 가지 중 낮은 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없습니다.

 

① 대통령령으로 정한 비율 10%

② 한국은행에서 공시한 기준금리 3.25%(2023년 1월 2일 기준) + 대통령령이 정하는 이율 2% = 5.25%

 

그러므로 전세를 월세로 전환할 경우의 월차임 비율은 5.25%를 초과할 수 없습니다.

 

예를 들어 임차한 주택이 월세 없이 보증금이 2억 원일 경우, 이를 전액 월세로 전환한다면 2억 원 × 5.25% /12개월 = 875,000원의 월차임 상한이 정해집니다.

 

이 금액을 초과할 수 없습니다. 

임차한 주택의 소유자 변경 시 계약서

임차인이 대항요건(전입신고 + 확정일자)을 갖추어 대항력을 가지고 있으면 그 이후에 주택 소유자가 변경되어도 새로운 소유자에게도 대항력이 그대로 전달되기 때문에 새로 계약서를 작성하지 않아도 됩니다.

 

계약을 갱신하는 경우 계약기간만 변경하는 경우에는 가지고 있는 기존 계약서 특약사항란에 변경된 계약기간을 별도로 기재하고 새로운 임대인과 임차인이 서명ㆍ날인하면 됩니다.

 

보증금을 증액하지 않고 계약을 갱신하는 경우에는 임차인의 대항력과 우선변제권은 그대로 유지가 됩니다.

 

하지만 보증금을 증액해서 다시 쓰는 경우 최초 임대차 계약에서의 대항력과 우선변제권은 그대도 존속하고 증액한 계약에서 증액한 시점을 기준으로 새로운 대항력과 우선변제권이 발생하게 됩니다. 

임차보증금 증액으로 증가한 보증금 보장받는 계약서 작성방법

 

임차보증금 증액으로 인한 증가한 보증금 보장받는 계약서 작성방법을 알아보겠습니다. 먼저 임차보증금의 증액으로 계약서를 새롭게 작성할 때는 등기사항전부증명서를 확인하여 추가로 설정된 권리들이 있는지를 확인합니다.

 

그리고 임차보증금 증액으로 계약서를 다시 작성하는데 작성할 때 증액된 금액을 포함한 전체 금액을 기재하고 특약사항란에 '임차보증금 OOO원을 증액하면서 기존 계약서를 연장하기로 한다.' 또는 '기존 임대차 계약기간 만료로 인한 보증금 증액 및 기한연장에 따른 재계약서 작성이다' 등으로 명기하고 증액한 계약서에도 주민센터에 가서 확정일자를 받아 보관하도록 합니다.

 

그래야 증액된 보증금에 대해서도 대항력과 우선변제권이 발생하게 됩니다. 이렇게 해서 기존 계약서와 증액된 계약서 모두 대항력과 우선변제권을 가지게 됩니다. 특히 추가로 설정된 권리들이 있는지를 확인하는 것을 잊지 않도록 주의하세요. 

 

이상으로 주택임차인이 숙지해야 하는 권리에 대해 알아보았습니다.

함께 보면 도움 되는 글

임대차계약 시 체크해야하는 합의 내용(임대차 표준계약서)

 

임대차계약시 체크해야 하는 사항들에 대해 자세히 서술해 놓았습니다.

 

임대차계약서를 작성하시기 전에 한번 훑어보는 것만으로도 많은 도움이 되실 겁니다.