임대차계약 시 체크해야하는 합의 내용(임대차 표준계약서)

임대차계약을 할 때 합의해야 하는 내용들은 어떠한 것들이 있는지 알아보도록 하겠습니다.

 

이미 임대차계약을 많이 써본 사회인이라면 어느 정도 계약서를 쓸 때 합의해야 하는 내용들은 경험상으로 많이 알고 있으리라 생각이 됩니다.

 

하지만 부모님과 함께 편안하게 살다가 집을 떠나 혼자 계약서를 작성하게 되면 무엇을 챙기고 무엇을 알아야 하는지 할 것입니다.

 

그래서 임대차계약서를 작성하기 전 임대인과 임차인이 합의해야 하는 내용들은 어떠한 것들이 있는지 살펴보도록 하겠습니다.

 

그에 앞서 법무부에서 제공하는 주택임대차 표준계약서도 살펴보도록 하겠습니다. 

 

임대차계약 시 체크해야할 합의사항

 

[목차여기]

 

주택임대차 표준계약서

 

 

위 계약서는 법무부에서 제공하는 '주택임대차표준계약서'입니다.

 

먼저 표준계약서에 대해 알아보고 임대인과 임차인은 무엇을 협의하면 좋은지 말씀드리겠습니다. 왼쪽 맨 위부분에서부터 차례로 설명드리겠습니다.

 

① 계약의 종류를 체크하는 칸이 있습니다. 보증금이 있는 월세라면 그곳에 체크를 하시고, 전세라면 전세란에 체크를 하시면 됩니다. 만약 보증금이 없거나 1~2개월 월세에 해당하는 예치금을 지불한 월세라면 월세란에 체크하시면 됩니다.

 

② 임대인과 임차인의 이름을 작성합니다. 그전에 서로의 주민등록증을 확인하고 임차인은 임대인의 이름이 등기사항전부증명서의 이름과 일치하는지 확인하도록 합니다.

 

③ 임차주택의 표시 부분은 개업공인중개사가 있다면 알아서 적어 주실 겁니다. 그래도 임차인은 건축물대장을 기준으로 확인하는 것이 필요합니다.

 

④ 계약의 종류는 신규계약인지 재계약인지에 따라 체크하면 됩니다. 그리고 계약기간과 보증금과 차임을 작성합니다. 예치금이 있다면 보증금란에 작성하면 됩니다.

 

⑤ 미납국세란은 임대인에게 밀린 국세가 있는지 확인하여 그 사실여부를 기재합니다. 이는 개업공인중개사가 확인하는 내용으로 임차인에게 설명할 의무와 책임이 있습니다. 임차인은 확인을 하시면 됩니다.

 

⑥ 선순위 확정일자 현황은 임차를 하고자 하는 집에 자신보다 먼저 입주한 임차인이 있는 경우 해당 임차인들의 보증금 액수와 확정일자 부여 여부를 임대인에게 확인하여 그 사실을 기재하는 칸입니다. 이는 개업공인중개사의 의무와 책임이므로 임차인은 확인을 하시면 됩니다. 단 자신이 임차하려는 집에 근저당권의 채권최고액과 선순위 임차인의 모든 보증금과 자신의 보증금을 합한 금액이 임차하려는 해당 주택가격의 80% 넘는다면 임대차계약을 고민하는 것이 좋겠습니다.

 

⑦ 확정일자 부여란에는 임차한 주택으로 이사하고 주민센터에서 전입신고를 할 때 확정일자 도장을 그곳에 찍어주실 겁니다.

 

⑧ 계약내용을 보시면 보증금과 차임란이 있습니다. 해당란에 임대인과 임차인이 합의한 금액을 작성해 주면 됩니다. 계약일과 잔금일 사이의 기간은 한 달 이상으로 정하는 것이 좋습니다. 그리고 월세의 경우 보증금이 적어 중도금을 생략하는 경우도 많습니다. 임대차기간란에는 임차인이 실제로 들어갈 수 있도록 임대인이 집을 비워주는 날짜와 계약기간을 작성합니다. 입주 전 수리는 임대차계약 전 임대인 임차인이 서로 수리에 대한 협의가 있었을 것입니다. 그 부분에 대해 작성하시면 됩니다. 이러한 약정내용을 기재해두면 서로가 기분 좋게 입주를 시작할 수 있습니다. 그리고 제4조~제13조는 임차주택의 사용ㆍ관리ㆍ수선에 대한 내용과 계약해제, 채무불이행과 손해배상 책임 문제, 계약의 해지, 갱신요구와 거절 사유, 계약의 종류시 어떠한 의무를 갖는지, 비용의 정산 문제, 분쟁의 해결 방안, 중개보수가 어떻게 되는지 확인하면 됩니다. 제13조의 개업공인중개사가 중개대상물 확인ㆍ설명서를 교부했는지 확인하면 됩니다. 

 

⑨ 특약사항은 계약서 작성 시 가장 중요하다고 볼 수 있습니다. 계약서의 없는 내용으로 임대인과 임차인의 협의 내용을 적으면 됩니다. 계약서를 작성하기 전에 임차인의 요구를 임대인이 들어준다고 하지만 특약사항에 그 내용을 작성하지 않는다면 계약서 작성 후에 다툼이 일어날 수 있습니다. 요구사항들을 잘 작성해두면 다툼을 미연에 방지할 수 있습니다. 그래서 임차인은 계약서 작성 전에 조사한 내용과 등기사항전부증명서 등의 열람으로 알게 된 하자 내용등이 있다면 임대인에게 그 개선을 요구할 수 있고 합의가 된다면 그 내용을 특약사항란에 꼼꼼하게 작성하면 됩니다. ⑩ 임대인, 임차인, 중개사무소의 정보를 작성하도록 합니다. 계약서에 기재된 임대인의 정보와 등기사항전부증명서의 내용과 일치하는지 확인하고 계약서에 작성된 중개사무소의 정보가 중개사무소에 있는 사업자등록증의 내용과 일치하는지 확인하면 됩니다. 

임대차계약 시 체크해야 할 합의 사항

종전에 살던 주택과 새로 입주하는 임차주택의 이사 시기 확인

종전에 살던 주택과 새로 입주하는 임차주택의 이사시기를 맞춰서 계약날짜를 정해야 합니다.

 

전세금이든 보증금이든 받아서 새로 입주하는 임차주택의 임대인에게 입금할 수 있기 때문입니다.

 

실무 현장에서는 임대차계약 후 30일 정도 기간을 둡니다. 이는 이사 나가는 사람 역시 새로 입주하는 주택을 계약해야 나갈 수 있기 때문입니다. 

계약서를 작성한 후에 새로운 권리가 추가되었을 때 계약해제 및 손해배상

계약서 작성 후에 임차인이 임차한 주택으로 이사하기 전에 임대인의 잘못으로 임차한 주택에 새로운 권리(가압류, 가처분, 근저당권 등)가 추가되는 상황이 생길 수도 있습니다.

 

그래서 임차인이 잔금을 지급하기 전까지 임대인은 책임을 다하여 추가된 권리를 말소시켜야 하며, 만일 말소시키지 못한다면 계약내용 제6조에 의해 계약을 해제하고 손해배상을 청구할 수 있다는 내용을 협의한 후 특약사항란에 작성해야 하겠습니다. 

계약기간 내 임차주택 수리비용

임차인과 임대인이 생각하기에 문제의 소지가 있는 부분은 특약사항에 기록해두는 것이 좋습니다.

 

임차주택의 수리비용 문제인데, 임차한 주택에 하자가 발생했을 때 임대인이 무조건 수리비용을 부담하는 것은 아닙니다. 임차인의 과실이 없는 경우에 한해서 적용됩니다.

 

그래서 임차인과 임대인은 서로 분쟁이 될 수리부담에 대해 합의하여 특약사항에 기록해야 되겠습니다.

 

그리고 계약기간 내에 임차한 주택에 하자가 발생하면, 임차인은 다음과 같은 절차로 하자 문제를 해결하는 것이 좋습니다.

 

① 스마트폰으로 고장 나서 수리가 필요한 부분의 사진을 찍은 후 임대인에게 전달합니다. 그리고 임대인에게 수리를 요구합니다.

 

② 임대인이 수리를 허락하면 임대인, 임차인 협의하에 수리공을 부르고 하자 부분을 수리하고 영수증을 받아놓습니다.

 

③ 임차인은 영수증을 촬영하고 임대인에게 전달합니다. 그리고 수리비용을 청구하면 됩니다.

 

주택에 하자가 발생하면 임대인은 수리비용을 자신이 부담하더라도 적극적으로 수리하는 것이 좋습니다.

 

그래야 집이 깨끗하게 보존하고 집의 수명이 길어지기 때문입니다.

 

그리고 임차인도 주택에 하자가 발생하면 적극적으로 임대인에게 알리고 수리하는 것이 좋습니다.

 

임차인이 사용ㆍ수익을 하는 입장에서 주택을 잘 관리하는 것이 의무이기 때문입니다. 

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