건축행위 필수 허가 요건 진입도로 및 건축법상 도로 조건 알아보기

건축행위 필수 허가 요건 진입도로 및 건축법상 도로 조건에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

토지투자를 할 때 가장 중요하게 살펴보아야 하는 것은 건물을 지을 수 있는 토지인지를 살펴보는 것입니다.

 

토지 위에 건물을 짓기 위해서는 관할관청에 허가를 받아야 하는데, 토지에 진입하는 도로가 있느냐 없느냐는 허가의 필수적인 요건입니다.

 

그래서 토지에 진입하는 도로가 없는 맹지나, 도로는 존재하는데 건축법상 요구하는 조건을 갖추지 못한 도로는 건축허가 처분이 나지 않습니다.

 

그럼 토지에 건물을 짓기 위해서는 건축법상 요건을 갖춘 진입도로가 존재하거나 진입도로를 개설해야 합니다.

 

그러나 진입도로를 개설하기 위해서는 많은 비용과 시간이 들어가기 때문에 쉬운 일이 아닙니다. 그래서 토지투자를 할 때 가장 먼저 고려해야 하는 것은 건축행위를 할 수 있는 가능성이 있는 토지인지를 살펴보는 것입니다.

 

그럼 건축행위가 가능한 진입도로가 무엇인지에 대해 알아보겠습니다.

 

 

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들어가기에 앞서 건축인허가의 온라인 신청방법 및 설계비 인허가비에 대해 궁금하시거나 설계사와 건축사의 선정 기준에 대해 궁금하시다면 아래 링크를 통해 많은 정보를 얻으실 수 있을거라 생각됩니다.

 

 

 

 

 

 

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진입도로의 3종류

 

현황도로

현재 사람들이 자주 왕래하는 통행로로 사실상의 도로, 관습상 도로, 비법정 도로 등을 현황도로라고 말합니다.

 

법적인 근거를 가지고 설치되고 관리되는 도로는 아니지만 사람, 농기계, 차량 등의 통행로로 오래전부터 사용되고 있는 도로입니다.

 

소유자가 민간인으로 되어 있어 등기부를 열람하기 전까지 알 수 없으며, 지목도 도로로 되어 있지 않습니다. 

지적법상 도로

지적법상 도로는 도로의 지번의 지적도나 임야도를 통해 확인할 수 있습니다. 지적도나 임야도에서 확인할 수 있는 도로를 지적법상 도로라고 부릅니다.

 

두 가지의 지적공부를 통해 지적도상의 도로와 현황도로의 일치여부를 확인해야 합니다.

 

그리고 도로 폭은 건축법상 도로에 해당하는 게 중요합니다. 그래야 건축행위를 할 수 있기 때문입니다.

 

그리고 도로의 소유자가 누구인지 알아두는 것이 좋습니다. 후에 토지사용승낙이나 토지사용료 등의 문제가 있을 수 있기 때문입니다.

건축법상 도로

건축법상 도로는 건축법 제2조 11호를 통해 알 수 있습니다.

 

토지에 건축행위 허가를 받기 위해서는 건축법에서 말하는 진입도로의 유무가 중요합니다. 건축법에서 말하는 도로는 보행과 자동차 통행이 가능해야 하고 너비가 4미터 이상의 도로라고 정의하고 있습니다.

 

또는 다음의 어느 하나에 해당하는 도로나 그 예정도로를 말합니다.

1. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 도로법, 사도법 그 밖의 관계 법령에 따라 신설 또는 변경에 관한 고시가 된 도로
2. 건축허가 또는 신고 시에 시ㆍ도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 위치를 지정하여 공고한 도로

<건축법 상 도로>
1. 사람과 차량이 통행할 수 있는 상태의 도로일 것
2. 도로 폭은 4m, 접도 부분은 2m 이상인 도로일 것(단, 연면적의 합계가 2천㎡이상의 건축물의 경우 대지와 4m 이상 접하는 도로의 폭이 6m 이상이어야 합니다.
3. 건축허가 시에 진입도로로 지정 공고된 도로일 것
4. 국토계획법, 도로법, 사도법 등에서 도로로 지정 고시된 도로일 것
5. 도시계획예정도로일 것

 

여기서 하나 알고 계셔야 하는 것이 있는데요.

 

건축물 사이 또는 도로와의 간격, 건축선 규정은 상황별로 달라지는데요.

 

이에 대한 자세한 부분은 아래글을 참고하시면 도움이 되시겠습니다.

 

 

 

 

 

 

지자체의 건축조례로 도로로 지정될 수 있는 경우

그럼 지자체의 건축조례로 도로로 지정될 수 있는 경우에 대해 알아보겠습니다.

예시: 청주시 건축조례 제31조(도로의 지정)

청주시 건축조례 제31조는 건축법 제45조 제1항에 따라 주민이 장기간 통행로로 이용하고 있는 사실상의 도로로서 허가권자가 이해관계인의 동의를 얻지 아니하고 위원회의 심의를 거쳐 도로로 지정할 수 있는 경우가 설명되어 있습니다.

 

그러니 토지를 매입하였는데 건축허가의 조건으로 진입도로가 건축법 상으로 인정이 안되었을 경우에는 사유지 일부를 도로로 개설하여 다시 허가를 신청할 수 있습니다.

 

그럼 지자체장은 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 그 도로에 대한 이해관계인의 동의(동의를 받지 않아도 되는 도로는 제외)를 받아 지정ㆍ공고하게 됩니다. 그럼 그 도로는 건축법상 도로가 됩니다.

 

청주시 건축조례 제31조에서 사실상의 도로로서 허가권자(지자체장)가 이해관계인의 동의를 얻지 아니하고 위원회의 심의를 거쳐 도로로 지정할 수 있는 도로로 청주시 건축조례 제31조 5호에는 사실상 주민이 이용하고 있는 통로를 도로로 인정하여 건축허가 하였으나 도로로 지정된 근거가 없는 통로도 건축법상 도로로 인정하고 있습니다.

 

그래서 본인께서 매매하시려는 토지의 지자체 건축조례를 살펴보는 것이 중요합니다.

 

각 지자체의 건축조례는 각 지자체 건축과에 문의하시면 되는데요.

 

본인이 매입 또는 건축하고자 하는 토지의 관할 지자체의 건축조례 문의처를 빠르게 확인하는 방법에 대해 설명드리겠습니다. 

 

 

 

 

 

 

위 "지자체 건축조례 문의"를 통해 접속하시면 아래와 같은 화면이 나오실 겁니다.

 

 

그럼 문의처에서 토지 관할 지역을 선택하시고 시군구를 선택하시면 바로 밑에 대표전화번호가 생성됩니다.

 

저는 지역을 충청남도, 시군구를 공주로 선택하였습니다.

 

그럼 아래 대표전화번호가 보이고 전화하여 공주시 건축조례 뿐만아니라 인허가에 대한 문의를 하시면 속 시원하게 답변해주십니다.

 

 

건축법상 도로 = 법정도로

건축법상 도로로 인정되면 이는 법정도로로써 그 도로가 개인이 소유한 토지라고 하더라도 사법상 재산권의 행사가 제한되고 독점으로 사용수익하는 권리가 상실됩니다.

 

따라서 건축법상 도로에 상ㆍ하수도 인입 공사를 할 경우 도로소유자에게 사용하겠다는 승낙을 받을 필요가 없습니다.

 

또한 건축법상 도로에 맞닿아 있는 다른 토지소유자가 건축허가를 신청하는 경우에도 도로소유자에게 사용하겠다는 승낙을 받을 필요가 없습니다.

 

여기서 한 가지 알고 가셔야 할 사항은 농지나 임야 등에 건물을 신축할 목적으로 개발행위허가를 받기 위한 단계에서의 도로로 허가를 받았다고 하더라도 건물을 신축해서 사용승인을 받아야만 건축법상 도로가 되는 것입니다.

 

그전에는 건축법상 도로가 아닌 것입니다. 

주택 건축 시 들어가는 비용

주택 건축 시 들어가는 비용에 대한 글입니다. 도움이 되실 것 같아서 남겨드립니다.

 

자신의 땅에 집을 지을 때 어떤 돈을 언제 내는가?(토지매입비, 중개수수료, 취득세 등)

 

 

지자체 건축조례 문의

 

건축선규정 알아보기